酒店资产拍卖市场现状 - 截至2025年8月底，中国酒店市场拍卖价格在千万元以上的酒店项目共有422个，但累计成功交易仅27个，成交率极低[1] - 仅2025年7月和8月两个月，拍卖价格在千万元以上的酒店项目就有163个，成功交易10个[1][7] - 超过90%的千万元以上酒店资产挂牌但难以卖出[7] 资产流拍案例与原因 - 上海松江区银湖酒店（原上海东方佘山翰悦阁酒店和王廷饭店）经历四次流拍，起拍价从约14.27亿元降至约8.93亿元，相当于打了六二折，仍因无人出价流拍[3][5] - 大理实力希尔顿酒店、沈阳世茂希尔顿酒店等知名酒店资产也多次流拍[5] - 流拍资产普遍存在银行贷款欠款、物业租赁纠纷、司法问题（如抵押查封、轮候查封）或附带二期烂尾等隐性负债，推高了交易门槛和后续投入[7] - 老旧酒店在硬件、体验、品牌力上处于下风，动辄上亿元的改造费用使买家不愿接盘[7] - 法拍通常要求一次性付款或高首付，在信贷收紧、利率高企的环境下，将中小投资者挡在门外[8] 成交资产特征 - 在少数成功交易的27个项目中，资产普遍经历了连续降价[9] - 重庆北碚区悦榕庄酒店资产经过10次拍卖，最终以8181万元成交，仅相当于首次起拍价7.0048亿元的约11.7%[11] - 南宁广西富满地大酒店流拍30次后，以约1.28亿元成交，较第一次上架价格狂降3.34亿元，相当于打了三折[12] 拍卖资产结构分析 - 截至8月底的422个拍卖项目中，大部分是千万元到5000万元中等体量的中小型单体酒店[13] - 这些资产大多集中在二三线城市或旅游景区，当地高端住宿需求有限，单房收益提升空间小，投资者缺乏信心[13][14] 行业宏观背景与市场驱动因素 - 2025年上半年全国出游人次达32.85亿，同比增长20.6%；出游总花费3.15万亿元，同比增长15.2%[15] - 2025年第二季度，全国住宿和餐饮业GDP同比增长5.2%[15] - 酒店资产正处在从“地产估值”向“现金流估值”切换的下行通道，重资产玩家被迫去杠杆[2] - 旅游复苏带来的现金流改善，不足以覆盖老旧资产的高额折旧和财务成本，导致“经营回暖”不敌“估值回调”[2] - 酒店拍卖数量激增是经营压力和资本耐心不足相互交织的结果：一是酒店业主经营压力大，二是资本对酒店行业信心缺失[14] - 商业地产价格出现分化，二三线城市酒店物业价格同比下跌，使酒店“不动产保值”属性失效[19] - 受大环境和激烈市场竞争影响，酒店现金流的波动远超投资预期[19] 连锁酒店集团扩张与业绩 - 首旅酒店2025年上半年新开店664家，其中标准管理酒店378家，同比增长39.5%；净开店175家，同比增长45.8%；净利润增长达11.08%[15] - 华住集团2025年上半年在营酒店总数达12137家，同比增长18%；期内新开业酒店597家，待开业酒店2947家[16] - 截至2025年第二季度末，亚朵集团在营酒店数1824家，同比增长29.2%；在营客房数204784间，同比增长26.7%[17] - 国际老牌酒店集团和本土新兴品牌都在快速扩张，加剧了市场竞争[15] - 连锁酒店集团的核心盈利点是品牌、会员系统和管理输出，而非持有重资产，它们通过加盟、托管模式快速扩张，将经营风险转嫁给单体业主[19] - 2025年上半年，实现“增收又增利”的国内酒店集团仅4家：华住集团、亚朵集团、华大酒店和万达酒店发展[18] 消费行为变化与市场供需 - 消费者行为更趋理性，对高星酒店溢价不再盲从，转而选择中端酒店、民宿或短租房[15] - 尽管酒店需求持续增长，但需求增速依然跟不上供给速度，全新的酒店产品和日益激烈的服务竞争使得市场竞争愈加激烈[15] - 人均旅游花费尚未恢复至2019年水平[15] - 行业出现“连锁赚钱、业主甩卖”的镜像，反映了“旅游热≠重资产热”的市场现实[19]