产品上市与市场意义 - 华夏凯德商业REIT于9月29日在上交所成功上市，成为我国第75单公募REITs，也是首单外资消费REITs [1] - 该产品的上市标志着中国公募REITs市场国际化与多元化进程取得重大突破，是里程碑式事件 [2] - 产品上市构建起全球资本参与中国消费市场的新范式，为外资深度参与中国资本市场开辟新路径 [3] 市场认购与投资价值 - 产品发售获得资金热捧，比例配售前的总认购资金达3091.7亿元，是其拟募集规模22.872亿元的135.2倍 [2] - 以招募说明书披露的可供分配金额测算，该REITs在2025年和2026年的预测现金流分派率分别为4.40%和4.53% [2] - 产品采用“稳定型+成长型”资产组合配置策略，底层资产凯德广场·云尚和凯德广场·雨花亭形成一线与强二线城市资产组合，兼具成长性和稳定性 [2][3] 运营管理机构与经验 - 项目发起人及运营管理机构凯德投资是亚太地区最大的REITs管理人和领先的消费资产运营商 [2] - 凯德投资总部位于新加坡，拥有23年REITs管理经验，持有8只不动产投资信托基金和商业信托的股份，旗下5只新加坡REITs约占新加坡所有REITs市值的三分之一 [5] - 基金计划管理人中信证券和基金管理人华夏基金均拥有丰富的消费REITs投资管理经验 [2] 国际化联动与生态构建 - 在新加坡上市的凯德中国信托参与联合战略投资，这是首次有外资上市REITs直接参与中国公募REITs投资 [4] - 作为战略投资者，凯德投资、凯德中国信托和凯德发展将共同持有华夏凯德商业REIT 20%的份额 [4] - 公司计划将新加坡REITs市场在信息披露、财报、ESG报告、资产估值等环节的规范经验与中国市场特点结合，助力构建更成熟的市场化运作体系 [6] 资产管理与运营模式 - 以凯德中国信托为例，其通过“基金管理+资产管理”模式实现长期稳定收入和资产增值 [6] - 在基金管理方面，通过多次增发、资产收购及资产组合优化不断扩大资产规模 [6] - 在资产管理方面，通过资产升级改造、优化租赁策略、提升物业服务质量来提升租金收入和资产价值 [6]