文章核心观点 - 耐心资本作为一种注重长期价值投资、能够承受较长回报周期的资本形态，是破解城市更新项目资金短缺难题、推动其高质量发展的重要力量 [1][2][3] 耐心资本的政策背景与内涵 - 自2024年4月中共中央政治局会议提出后，发展耐心资本被连续写入党的二十届三中全会决定、中央经济工作会议文件及2025年《政府工作报告》，成为国家改革和政策工作重点 [2] - 耐心资本的核心内涵是聚焦项目的长期价值增长和可持续发展，不追求短期快速盈利，常见来源包括政府投资基金、保险资金、社保基金及部分私募股权基金 [2] 耐心资本的核心特征 - 具备长期持有性，投资周期通常在5年以上甚至可达20年，能与城市更新项目的漫长周期相匹配 [3] - 具有价值导向性，不仅关注经济效益，还高度重视社会效益和环境效益，追求多元价值统一 [3] - 具备较强的风险承受性，能够接受项目短期内的收益波动甚至阶段性亏损，以换取长期稳定回报 [3] 耐心资本在城市更新中的具体作用 - 提供稳定资金保障，凭借其长期持有、资金稳定的特点，有效缓解项目资金压力，避免资金链断裂风险 [4] - 推动市场主体从“开发商”向“更新运营商”转型，促使其关注长期运营效果和居民需求，实现与社区的长期共生 [5][6] - 创新投融资模式，通过设立产业基金、PPP项目及发行REITs等方式，整合多元资金并盘活存量资产 [7] 西安市城市更新引导基金案例分析 - 该基金总规模100亿元，采用“政府引导基金+区域子基金+项目子基金”的三层放大体系，首批8只子基金总规模达280亿元，预计撬动项目资金总规模不低于1448.65亿元 [8][10][13] - 基金重点支持城改、产业园区建设及老旧资产提升改造三类项目，已推动千亿元级光伏产业集群、商业体提升改造及文化街区等项目落地 [16] - 退出机制包括根据项目运营收益退出、指定主体平价受让份额以及通过发行公募REITs退出 [15]