城镇化新阶段与城市发展战略 - 中国城镇化率已突破67%，城镇开发边界内70%以上是存量空间，标志着城镇化从快速增长转向稳定发展，城市发展重点从大规模增量扩张转向存量提质增效 [1] - 中央城市工作会议及《意见》为新阶段城市工作划定重点，包括推动城市群一体化和都市圈同城化发展、增强超大特大城市综合竞争力、激活城市存量资源潜力等 [1] - 任何城市规模都存在合理区间，超过区间必然导致规模不经济，需警惕主张“城市越大越好”的倾向 [1][10] 都市圈与城市群发展机遇 - 中国城镇化率在2011年超50%后开启城市群时代，2024年常住人口城镇化率达67%，标志着“聚中有散”的城市群时代已成为必然，都市圈群终将成为中国城镇化的真正主体形态 [6] - 当前多数城市群和都市圈发展面临“集而不群”、“圈而不同”问题，《意见》的出台带来战略布局、制度创新、政策红利和市场预期等重要机遇 [6] - 构建“圈群主体、多态嵌套”的城市体系是促进大中小城市协调发展的基本路径，需完善全国统一、公平竞争的制度规则，率先在都市圈和城市群内形成统一大市场 [7] 超大特大城市功能优化 - 超大特大城市做强做精核心功能，需将最重要、最稀缺的资源要素集中到最核心的功能上，突出其主导性和引领性 [8] - 疏解非核心功能需处理好基与核、高与低和聚与散三对关系，关键是以市场化方式促进都市圈化，实现“减量”与“增质”平衡 [8] - 通过超大特大城市都市圈化，将非核心功能疏解至当日通勤范围内的周边空间，实现中心与周边共赢，并发挥市场决定性作用进行资源配置 [9] 住房市场转型与“好房子”供给 - 中国城镇户籍居民的住房问题已基本解决，城镇住房发展正从“住有所居”的“有房子”阶段迈向“住有宜居”的“好房子”阶段 [5][14] - “好房子”需求较大但供给相对不足，需从存量更新和新房建造两方面发力，供给应“量需而供”，精准匹配总量规模、户型结构、功能品质等条件 [5][14] - 需加快探索低杠杆、低负债、低周转、现房销售的房地产新开发、销售、融资模式，政府与市场协同发力以实现供给突破 [14] 房地产市场企稳与结构调整 - 当前房地产市场止跌回稳基础仍有待夯实，调整是不同于以往的深度调整，政策与市场存在循环影响的周期 [19] - 推动市场企稳需宏观经济持续好转带动预期和需求恢复，同时房地产自身需着力减负、配套、加力和挖潜 [20][21] - 中央城市工作会议及《意见》将加速房地产市场供求和结构调整，加快房地产新模式构建，高质量住房比例将逐步提高 [5][22] 城市更新实施路径与挑战 - 城市更新成为推动城市高质量发展的重要抓手，需制定专项规划进行统筹指导，因其是涉及多主体、多客体和多方式的系统工程 [15] - 建立从体检到更新的有效转化机制需完善组织协调、考核问责等工作机制，并调动家庭、企业和社会力量广泛参与 [16] - 推进城市更新需破解钱从哪里来、力从哪里聚、利在哪里分三大核心问题，其中利益平衡机制最为重要 [17][18]