公司财务状况与近期事件 - 公司实际控制人被限制高消费并被强制执行1.86亿元现金 [1] - 公司整体被执行金额超过52亿元 [1] - 截至去年9月，公司短期债务超过400亿元，资金压力巨大 [1] 公司战略调整与资产处置 - 自2017年起，公司开启大规模资产出售以回笼资金，包括将文旅项目售予融创、77家酒店售予富力 [3] - 公司清空海外资产，包括出售AMC院线、芝加哥地标公寓及澳大利亚院线等 [3] 公司扩张模式与业务本质 - 公司核心业务为商业地产，模式是建设商场后出租收取租金，属于资金密集型行业 [5] - 商业地产投资回报周期长，国际上超过20年，在中国甚至需要30年，租金回报率通常低于同期银行贷款利率 [6] - 公司采用高杠杆模式进行快速扩张，在20多年间建成超过500个万达广场，而同行恒隆在内地20年仅开发约10个商场 [8] 高杠杆扩张的具体操作手法 - 利用少量自有资金作为担保进行高息借贷用于购地，购地后迅速将地皮抵押给银行获得低息贷款偿还前期借款 [10] - 利用公司品牌和声誉，与建筑商、供应商协商账期，将其资金用于项目建设 [10] - 通过描绘项目将带动区域发展为新市中心的前景，配套开发并预售住宅、公寓、写字楼等物业，快速回笼资金 [11] - 项目预售回笼的资金并非用于偿还债务，而是继续投入新项目，通过资金快速滚动实现规模扩张 [11] 扩张模式的潜在风险与时代背景 - 公司的快速扩张高度依赖持续增长的宏观环境，包括城镇化进程、人口增长及不断上涨的房价和租金 [11] - 一旦宏观经济环境逆转，城镇化放缓、人口下降、资产价格下跌，将导致商场出租率及租金收入下降，高杠杆模式下的资产将面临巨大风险 [11]