楼市新政影响 - 北京、上海、深圳自8月以来相继放松限购，北京五环外和上海外环外降低社保年限，深圳多个区域取消限购[2] - 京沪购房社保年限缩短至1-2年，旨在挖掘内需潜力，刚参加工作的年轻人和新市民成为主要受益群体[2] - 深圳政策主要对外地需求放开，三大城市购房门槛有不同程度降低[2] 年轻购房者心态与行为 - 政策对年轻人的吸引力不强，购房心态从“跳一跳、够得着”转变为“蹲一蹲”[5] - 部分购房者有能力购买400万至500万的房子，但担忧房贷压力而不愿承受，甚至希望增高首付比例至房价的一半或更多[6] - 年轻人在决策时更倾向于选择市区或市中心房产，牺牲居住品质以换取便捷性和确定性，四环至五环单价从七八万降至四五万的老旧房子是选择之一[7][8] - 购房决策主要基于性价比和工作生活平衡两点[9] 购房时机与房产属性 - 购房时机不能一概而论，房子已回归居住属性，不应仅视为投资品[10] - 不同人生阶段需求不同，若认为居住品质提升的价值超过未来房价可能下降5%的风险，则是合适时机[11] - 租房与买房的居住体验存在差异，房东通常不会在装修上大量投入[11] 不同类型房产前景 - 市中心老房子和高端住宅成交量高，市场认可其当前价值，未来下跌可能性小[12] - 总价5000万以上的高端房源供应有限，是“买一套少一套”[12] - 老旧房屋升值空间有限但得益于优越地段，价格波动幅度已相当有限，政府正对25至30年以上的小区投入资金进行改造[13] - 一线城市房产确定性较强，整体抗跌性相对较好[13] 新房与二手房选择 - 第四代住宅得房率高，100平方米可实现120至130平方米使用面积，而三年前所购房源得房率通常仅70%-80%[14] - 购买非四代宅新房需谨慎，未来出售时性价比将难以匹敌四代宅[14] - 老房子性价比越来越合适，部分房源租金回报率一年能达到4%以上，高于市场上大多数其他投资产品[14] 区域选择与风险 - 选择靠近核心区域的房产，即使是老房子，价格波动性也相对较小[15] - 选择有发展潜力区域是一把双刃剑，发展成熟可获产业和人口红利，若未发展起来价格下跌幅度可能更大[15] - 关键在于量力而行[16] 对年轻人的购房建议 - 对于工作不稳定、未来发展方向不明朗的年轻人，租房是更明智的选择[17] - 租赁市场法规完善、供应充足，保障性租赁房增多，且企业或政府可能提供补贴，可用公积金抵扣减轻压力[17] - 年轻人对购房迫切性不强，不到30岁不必考虑购房，可延至35岁，应平和看待租房[18] - 在不适合买房的阶段，应将资金投资于学业、工作或个人喜好，租赁比例超过40%在国际上是常态[18]