政策环境与市场背景 - 中央及多个一二线城市密集出台优化政策，全国约200个省市（县）累计出台房地产相关政策超470条，手段包括放宽限购、强化信贷支持、优化土地供应 [1] - 密集政策利好下，部分区域已显现价格降幅收窄、成交回暖迹象 [1] - “黄金周”被视为切入楼市的“黄金窗口期”，市场活动频繁 [1] 整体市场去化表现 - 监测覆盖已售房源25950套、未售房源15750套，整体平均去化率为62.23%，较上月略有下滑 [2] - 去化率微降主要源于样本更新优化（剔除高去化清盘项目、纳入新开盘项目）以及“金九银十”节点下集中推新稀释短期去化率 [2] - 市场分化显著，抽样项目中40%（33个）的去化率在50%以上，其中去化率达80%以上的项目占7%（4个），去化率在60%-80%的项目占40%（22个） [2] 开发商竞争格局 - 保利、越秀等头部房企表现强势，占据了畅销指数前十项目中的六成份额 [3] - 龙湖、万科等房企亦有项目进入前十，广州地铁地产·珑岄上城作为新兴“黑马”进入前十 [3] - 部分央国企如华润、中交旗下项目去化较慢，例如华润置地天河润府去化率不到60%，中交四航局珠江春项目去化率不足两成 [3] 区域市场热度分析 - 海珠区14个受监测项目平均去化率达67.28%，天河区12个受监测项目平均去化率61.40%，核心区凭借成熟配套和产业支撑去化表现优于市场均值 [5] - 黄埔区9个受监测项目平均去化率62.29%，番禺区7个项目平均去化率60.50%，荔湾区7个项目平均去化率61.53%，外围区域凭借价格优势与规划利好热度攀升 [6] - 各区域推新动作密集，海珠、天河精准契合改善型需求，黄埔吸引刚需与刚改客群，番禺、荔湾聚焦改善需求与老城区焕新 [5][6] 市场供应与促销活动 - 9月广州楼市供应端动作频繁，8个全新盘首次亮相，十余个热门项目持续加推 [3] - 近200个楼盘同步推出“保质、保价、统价”三重保障，并叠加购房优惠券、免费试住、以旧换新等实用优惠以降低置业风险与成本 [3]