现在回头看2018年潘石屹的采访，真得佩服他的眼光，当时很多房企都在喊着冲千亿、破万亿，他却卖掉400多亿物业，说对市场风险的判断不一样。 那会没人当真，直到恒大美元债暴雷、华夏蓝光接连出事，大家才反应过来，来是老潘眼光毒，他早看透了楼市的猫腻。 潘石屹当年的判断就两个常识，供需失衡，回报率不合理，2018年银行贷款利率4.9%，房租回报率却只有1%，这种倒挂根本撑不住。 还有房企借 美元外债 、赚人民币的操作，汇率一动就是灭顶之灾，现在这两点全应验了，2025年百城房价连跌十一个季度，房企全年债务到期额超 5000亿元，可不就是他说的 风险爆发了嘛。 所以不出意外，未来三年楼市会往这三个方向走，每个都和普通人息息相关。 银行续贷前要重估房子价值，原来500万的房子跌40%只剩 300 万，想续贷就得自己拿200万补差价。 拿不出的只能卖房，可现在全国二手房挂牌量都破750万套了，根本卖不动。 2025年深圳就出现过这种情况，一个小区12套房子集中抛售，每套比市场价低20万，直接把整个片区房价拉低了5%。 2020-2021年经营贷年增长20%，意味着这类房源不在少数，未来三年只要收入稍不稳定，就会有人被迫降 ...