文章核心观点 - Kimco Realty Corporation (KIM) 被评级为“强力买入” 其估值相对于行业和绝对水平已变得更便宜 投资者无需再为其规模支付溢价[1] - 零售地产行业基本面发生根本性改变 高需求与供应短缺共同推动租金上涨和快速去化 行业前景乐观[4][7][29] - Kimco凭借其运营优势 如行业最短的交易 gestation period 和专有租赁工具 能够在当前环境中获得超额增长[1][19][21] 零售地产行业供需动态 - 零售地产需求强劲 供应严重受限 高质量空间接近满租 导致租户因害怕错失机会而快速行动[2][3][4] - 购物中心自2010年以来没有实质性新增供应 建筑成本高达每平方英尺300-600美元 而平均净营业收入仅为每平方英尺14美元 导致新开发项目在经济上不可行[5][6] - 行业平均租金为每平方英尺20.33美元 但新签约租金已接近27-30美元 要达到促使新开发出现的35美元水平尚有巨大增长空间[6][8] Kimco的经营业绩与增长动力 - 公司快速填补了Party City、JOANN和Big Lots等租户破产留下的大型空置空间 超过90%的重新租赁实现了两位数的高租金溢价[15] - 已签约但未开业管道价值6600万美元年基本租金 其中4500万美元将在2026年底前开始贡献 88%将在明年年底前开业[15][16] - 租赁价差显著 新租赁价差超过30% 续租价差为高个位数百分比 这6600万美元SNO管道预计将带来每股约0.10美元的AFFO增长[16][17] Kimco的运营优势 - 公司拥有行业最短的交易 gestation period 例如T.J. Maxx交易在10天内完成 Sprouts五店打包交易在一个月内完成 创下新纪录[1][3][21] - 专有的租赁技术平台压缩了交易周期 降低了运营的摩擦成本 可能使公司实现高于传统95%的峰值出租率[19][20][21] - 租户观察清单是有史以来最小 预示着近期到中期内的租户问题非常少 最小化的流失有利于利润增长[16] 估值与投资前景 - Kimco当前股价相对于资产净值有16.6%的折价 并以其杠杆调整后的AFFO倍数在行业中位数交易[25] - 整个购物中心REIT行业以15.4倍AFFO交易 被认为被低估 鉴于嵌入的租金增长 合理估值应接近18倍[27] - 行业基本面已改变 大型租户破产不再是稀释性事件 反而因能快速以更高租金再租赁而变得增值 但股票倍数尚未反映这一变化[28][29]