全球及国内利率环境 - 美联储10月降息25个基点的概率已飙升至91.1%，为继9月降息后的又一波宽松[1] - 国内10月20日的房贷利率调整预计将使LPR下降10到20个基点[1] - 美联储降息缓解人民币贬值压力，为国内央行提供宽松空间，避免资本外流[2] 国内房地产市场现状 - 1-8月房企到位资金下降8%，个人按揭贷款下跌10.5%[2] - 8月70个大中城市中，三线城市二手房价格环比下降0.5%，盐城和徐州二手房价格分别下跌1.87%和1.44%[3][4] - 全国商品房待售面积1-8月增长3.1%[4] - 9月三四线城市新房价格下跌0.35%，汕头和柳州等地跌幅接近1%[7] 房地产市场基本面变化 - 20-35岁购房主力人口比十年前减少数千万，00后人口比90后少数千万，人口连续三年负增长，60岁以上老人占比超21%[4] - 中国人均住房面积达42平方米，接近欧洲水平，但人均GDP不到欧洲一半[4] - 市场对房价上涨的预期发生根本转变，前央行副行长表示未来房价“很难”上涨[5] 房产持有策略建议 - 三四线城市房产因人口外流和高库存需抛售，未来可能下跌50%[7][8] - 缺乏电梯、物业差、远离学校和医院的老旧小区流动性差，挂牌半年难以售出[8] - 持有多套房产的业主应整合资产，适度降价变现，以规避未来可能增加的持有成本如房地产税[8] 对当前市场的核心判断 - 利率下降不应被视为购房信号，而是卖房窗口[10][12] - 政策宽松仅为楼市提供“止痛针”，无法解决根本问题[10][12] - 当前市场卖房方比买房方更为焦虑，房产需转换为现金才具价值[12]