楼市供需现状 - 全国城乡房屋建筑总量近6亿栋，商品房总量足够30亿人居住，显示住房供应严重过剩 [1] - 与住房过剩形成鲜明对比的是，全国仍有约2亿人通过租房解决居住问题，凸显供需结构性矛盾 [1][3] 住房过剩与有效需求不足的原因 - 历史性炒房行为推高房价，例如有投资者在2012至2013年间一次性购入40多套房产并于2015年高价抛售，此类行为导致房价居高不下 [3] - 当前房价水平依然较高，2024年7月数据显示全国100个城市新建住宅和二手住宅平均价格分别为每平方米16,877元和13,892元，购买一套100平方米二手房仍需超过130万元，超出许多普通家庭的支付能力 [3] - 开发商在过去行业上行周期中存在盲目投资行为，在人口流出的三四线城市和配套不完善的新区过量建设，导致大量房屋空置，形成"空楼" [3][4] - 租赁市场日益规范和完善，政策支持长租房、保障性租赁住房发展，为年轻人及流动人口提供了更灵活、成本更低的居住选择，部分缓解了购房的紧迫性 [5] 行业面临的变革信号 - 开发商经营策略转向保守，由于库存高企、销售困难及资金链压力，拿地行为变得极为谨慎，行业从追求规模转向注重去化和市场需求匹配 [7][8] - 房价下跌导致"断供潮"现象加剧，部分在价格高位购入的房产成为"负资产"，业主面临卖房需补足贷款差额、继续供款负担沉重的两难境地，法拍房数量显著增加 [9] - 全国房屋普查为开征房产税奠定基础，该税种有望增加持有成本，从而抑制投机性囤房行为，可能导致囤积房源释放并对房价产生影响 [10] - 银行信贷政策收紧，对开发商的贷款审批更严格，重点考察项目人口流入、配套、市场需求及开发商资金实力和交付记录，加剧了开发商的资金压力 [11] 市场参与者行为变化 - 购房者决策趋于理性，不再盲目跟风，更加注重房产的地段、配套设施和真实居住价值，投资投机需求退潮 [8][12] - 市场共识是房地产行业"闭眼买房都能赚"的时代已经结束，建议购房决策应以"自住"为核心，审慎评估个人财务状况和长期居住需求 [12]