政策核心内容 - 2025年9月中央部委会议后，10月起四大楼市政策密集落地，覆盖购房资格、还款成本、房源保障和风险防控 [1] - 政策旨在为有真实需求的购房者减负和兜底，而非鼓励盲目购房 [6] 购房资格与成本调整 - 全面实施“四取消”政策，包括取消限购、取消限售、取消限价、取消普通与非普通住宅标准 [3] - 一线城市率先行动，北京取消五环外购房套数限制，上海将外环外非沪籍购房社保年限从3年缩至1年，广州全面取消限购 [3] - 三四线城市力度更大，如苏州取消2年限售，百色对三孩家庭放宽套数认定 [3] - 10月底前完成存量房贷利率调整，平均降幅达0.5个百分点，预计为1.5亿居民一年节省利息超1500亿元 [3] - 以100万元25年期房贷为例，利率从4.4%降至3.55%，月供少还469元，总利息节省14万元以上 [3] - 多地首套首付比例降至20%以下，百色允许使用公积金支付首付，“卖旧买新”契税最高减免50% [3] 市场供给与资金保障 - 全国新增100万套城中村改造房源，货币化安置比例超过60%，以帮助消化存量房 [4] - 西安的城中村改造曾带动周边楼盘去化率上涨30% [4] - 多地收购存量商品房改为保障房，为中低收入群体提供更多选择 [4] - “白名单”项目信贷规模扩容至4万亿元，截至10月中旬已审批2.23万亿元，金融监管总局要求“合格项目应贷尽贷” [4] 不同类型购房者策略 - 刚需族应关注政策与配套双优的板块，如北京五环外、上海外环外等不限购且低利率区域，或城中村改造周边的次新小区 [5] - 建议刚需族预留3-5年家庭收入作为应急资金，并在10月底前申请存量房贷利率调整 [5] - 改善族可利用限售取消的窗口期出售旧房，议价空间控制在5%以内最划算，换房时优先选择“白名单”内的国企项目，楼龄低于10年 [5] - 三孩家庭应利用套数认定松绑政策，提前与银行确认首套资质 [5] - 投资客应聚焦核心资产，如北京国贸、上海陆家嘴等核心商圈的小户型公寓，租金回报率稳定在3%-4%，或杭州、成都等人口净流入城市的地铁房 [5] - 投资需避开人口净流出的三四线城市，这些区域房产流动性风险较高 [5]