文章核心观点 - 房地产行业正经历深度调整，核心逻辑是房子回归居住属性，其作为增值资产的金融泡沫正在破裂 [1][3][12] - 市场呈现严重分化，多套房家庭面临资产缩水、流动性枯竭和债务风险，需尽快处置非核心资产 [3][4][7] - 刚需购房群体存在结构性机会，但决策需坚守财务安全边界，聚焦核心区域和政策窗口期 [8][9][12] 供需基本面 - 市场严重失衡，全国42%家庭持有两套及以上房产，空置房超1.2亿套，足够3.6亿人居住 [1] - 2025年商品房待售面积攀升至7.6亿平方米，叠加生育率走低和65%的城市化率，新增购房动力显著不足 [1] 市场趋势与价格表现 - 2025年上半年新建商品房销售面积与销售额分别同比下降3.5%和5.5% [3] - 百城房价连续下跌超30个月，郑州、天津等二线城市房价较峰值跌幅超30%，环京区域近乎腰斩 [3] - 北京2025年10月二手房除东城、西城微涨外，其余14个区域全部下跌，房山、怀柔跌幅超0.5% [4] 资产属性与持有成本 - 房产从增值工具沦为负债包袱，上海内环两居室月供普遍超1.5万元，而租金同比下降20% [3] - 多套房家庭面临高养房成本，老房年均维修成本上万元，物业暖气费等固定支出近千元 [4] - 房产税试点推进，上海明确家庭第二套及以上住房人均超60平米部分需按年缴税 [5] 流动性风险 - 市场呈现有价无市特征，成都等城市二手房挂牌量是成交量10倍以上，房东降价10%仍难出手 [3] - 未来三年保障性租赁住房累计供给突破3000万套，三四线城市去化周期或超36个月 [4] 债务风险 - 多房家庭平均负债率高达72%，居民家庭总负债中78.3%为房贷 [7] - 2024年全国法拍房挂牌量达164.55万套，同比上涨16.56%，多数源于多房家庭断供 [7] 刚需购房策略 - 政策窗口期提供机遇，2024年以来降低首付、放松限购等政策频出，北京上半年二手房成交增长18.6% [8] - 市场分化中存在结构性机会，一线及强二线城市库存去化周期维持在12个月以内，核心区房产具韧性 [8] - 购房需坚守安全边界，月供占家庭收入比重不超过40%，优先选择现房或准现房 [9] 行业转型与机构预测 - 中国经济正从地产驱动转向股权与创新驱动，2025年为关键转型年 [11] - 标普认为市场已触底，2025年成交额预计与上年持平；高盛预测年底房价或企稳，二手房成交仅增长5%-6% [11]