上海新房市场产品趋势 - 项目强调产品设计优势，如三阳台、高得房率可达90%多、110平方米户型主卧采用270度转角飘窗、南面阳台进深近1.8米 [1] - 外立面材料升级，项目南边外墙90%面积使用铝板加玻璃以提升视觉效果 [1] - 新盘销售话术普遍包含“金属玻璃墙”、“大阳台”、“绿建三星”等关键词，显示行业正融合现代建筑美学与科技人居理念 [1] 房企销售策略与市场反应 - 房企采取差异化竞争策略，例如在周边二手房多为小户型的区域创新打造面积段125平方米起步的纯改善型产品 [2][4] - 项目通过开盘优惠促进销售，如认购并七天内付清首付款可享受叠加后约九五折优惠，一期132套房源大筹认了166组客户 [4] - 市场看房热度在国庆假期有所波动，有销售人员反映假期客户量较9月周末减少，但部分项目假期前两日到访客户较多，总体平稳 [2][6] 新规对行业产品标准的影响 - 上海新规要求阳台面积不超过户型总面积的10%且最大不超16平方米，例如125平方米户型阳台最多12.5平方米，引导产品设计标准化 [8] - 新规鼓励高品质建设，如明确住宅建筑外立面采用干挂石材、金属等高品质材料时，其饰面层建筑面积不计入容积率 [9] - 新规推动产品实用性提升，如允许底层架空层、风雨连廊等用作公共用途的建筑面积不计入容积率，并鼓励一梯一户设计以增加可利用公摊面积 [8][9] 具体项目设计与去化情况 - 项目注重实际利用率，例如123平方米户型通过设计非承重结构飘窗等，实际利用率超过90% [9] - 低容积率项目（如1.01）注重建筑质感，洋房层高达3.15米，立面1至9楼用干挂石材，10至11楼用金属加玻璃幕墙 [9] - 部分项目去化迅速，如闵行区一新盘9月29日首次开盘66套房源当天清盘，叠墅产品客户意向高于洋房，国庆假期前6日有40余组客户冻资 [4][6]