政策导向 - 房地产行业长期坚持“房住不炒”的定位，相关政策调整旨在支持市场平稳发展而非刺激价格普遍大涨 [4][5] - 政策将更趋精细化和精准化，支持真实住房需求，抑制投机性炒房行为 [5] - 外资购房限制的放松旨在适应市场形势变化，官方明确排除引发“热钱炒房”和房价剧烈波动的意图 [5] 市场分化趋势 - 不同层级城市房价表现显著分化，一线城市新建住宅均价同比上涨6.87%，二线城市同比上涨1.72%，而三四线城市同比下跌1.30% [7] - 人口和资金持续向大城市核心区域聚集，具备强劲人口虹吸效应和就业需求的核心城市房价更具支撑 [7] - 产业薄弱、人口外流的城市房地产市场可能面临长期调整，“闭眼买房就赚”的时代已结束 [7] 住房供应结构 - 行业正构建租购并举的住房制度，保障性租赁住房、人才公寓、共有产权房等多元化供应增加 [9] - 以深圳为例，符合条件的家庭可申购价格约为商品房60%甚至半价的安居型商品房，为刚需提供更多选择 [9] - 住房选择增多促使市场热度趋于理性，缺乏稀缺性、附加值的老旧房产面临流动性挑战 [9] 投资策略建议 - 对于刚需购房者，建议根据实际需求在价格合适的时机出手，无需等待价格大跌，月供需控制在收入的40%以内 [11] - 对于资产置换，建议将非核心地段的老旧房产置换为品质更优、居住体验更好的核心区域房产，后者仍具备保值增值潜力 [13] - 对于持有多套闲置房产的投资者，建议评估并处理租赁需求弱的资产，将资金转向更优质资产或多元化投资渠道 [13]