险资加大不动产投资力度 - 今年以来中国人寿、太平洋人寿、平安人寿、建信人寿等险企公布十余笔大额不动产投资，合计新增投资数十亿元，较去年同期显著增加 [1][3] - 投资标的集中在商业办公、物流地产等收租型资产 [1][3] - 近两三年间险资通过直接或间接方式不断加码对存量商业地产、办公楼、长租公寓等领域的投资 [1] 投资策略与标的特征 - 险资青睐出租率高且租约稳定、现金流充裕并具有长期增值潜力的收租型资产 [1] - 部分高品质不动产经过调整已显现性价比，出租率是重要考量指标，如长沙凯德广场雨花亭项目出租率约97% [2] - 投资策略从传统商办领域拓展至公用事业、能源、保租房、数据中心等赛道，投资品种从非标私募产品转向公募REITs、持有型ABS等标准化产品 [2] - 一线城市核心区域商业地产的租金收益率维持在5.5%至6.5%，与10年期国债收益率差异突出，彰显吸引力 [11] 具体投资案例与回报 - 财信人寿作为最大份额外部投资人参与华夏凯德商业REIT战略配售，投资金额约5000万元 [2] - 中国人寿系统内资金认购华夏华润商业REIT约6.86亿元，占总募集规模的10%，成为该REIT第一大外部投资人 [2] - 中邮保险投资的上海和北京项目属于核心区域地段的不动产，净运营收益率在4%左右或以上 [4] - 险资系私募基金在收购万达系商业地产项目公司股权中扮演重要角色，涉及新华保险、阳光人寿、大家保险等机构 [3] 租赁住房领域布局 - 险资加速崛起成为租赁住房市场的新核心买家，出资额为45亿元的天津家寓股权投资基金合伙企业投入运作，重点布局北京、上海等一线城市保障性租赁住房项目 [5][6] - 友邦人寿通过私募股权基金收购提供2200余套保租房的上海松江柚米社区 [6] - 新华保险联合大家人寿等设立万新金石基金，收购厦门泊寓院儿·海湾社区100%股权，预计可提供7700余套保租房 [6] - 租赁住房资产具有低波动、长周期、现金流可预期属性，契合险资对安全性与稳定性的核心诉求 [6] 政策支持与退出机制 - 政策支持险资通过直接投资或认购债权投资计划、股权投资计划、保险私募基金等方式为保障性租赁住房项目提供长期资金支持 [7] - 通过公募REITs可将流动性较低的长租公寓项目转换为流动性较好的金融产品份额，打通从开发基金到核心基金再到REITs的资本闭环 [8] - 募投管退闭环渐渐成形，特别是退出渠道的畅通解决了险资的后顾之忧 [8] 投资动机与资产匹配 - 在票息承压、固收类资产收益率下行的背景下，险资对能提供稳定现金流回报的资产诉求迫切 [9] - 探寻优质不动产以获取稳定收益来源成为险资应对资产荒、助力资产负债匹配的重要方向 [9] - 收租型资产具有长周期、现金流稳定等特性，匹配险资长钱长投特征，有望带来"租金+增值"双重收益 [9][10]