市场热度表现 - 贝壳长沙平台国庆期间新房整体带看量超过7500批客户，成交量突破860套，仅最后一天就成交200多套新房 [1] - 长沙瑞府项目在活动期间售出70余套房源，每日到访客户稳定在80组以上，成交量和到访量是平时工作日的3至4倍 [2] - 招商序项目假期来访量达1200多组，成交近80套，招商揽阅项目来访量800组，成交75套 [2] - 多个项目认购额破亿，例如中建桃李九章和中建翡翠天序认购额破亿元，华润置地长沙八盘销售额突破4.5亿元 [3] 购房者结构变化 - 北上广深返乡置业者占比不到20%，成交主力为楼盘周边的就地改善客群 [2] - 出现一次性购买两套房的客户，其动机是为子女未来成家做准备 [2] - 换房族正逐渐取代刚需族成为市场主力客群，本地改善型客户在政策支持下成为购房主力 [5][6] - 购房者决策过程极度理性，核心关注点为产品力、资产保值及价格敏感度 [6] 政策支持措施 - 长沙8月出台政策，对出售自有住房后一年内重新购买新建商品住房的家庭或个人，按新房交易总价1%给予补贴，单套最高不超过3万元 [3] - 9月启动"安居芙蓉・畅购好房"活动，通过契税补贴、住房公积金政策优化、人才购房优惠等方式降低购房门槛 [3] - 长沙赴深圳、广州开展"回湘置业"专场推介，为意向购房者提供交通补贴、专属福利和购房绿色通道 [3] - 望城区在国庆期间联合15个优质楼盘推出购房福利，包括互动游戏和抽奖活动以吸引客流 [4] 开发商营销策略 - 开发商在国庆期间加大促销力度，推出特价房源、赠送车位、家装补贴以及保价等一系列营销活动 [6] - 优质项目热度较节前有所回升，但整体市场热度相比去年仍有一定差距 [6] - 房企预计利用政策窗口期及年末冲量，推动年底新房成交量出现一波翘尾行情 [7] 市场分化特征 - 市场存在分化风险，远城区项目去化压力短期难以缓解，部分项目陷入以价换量的恶性循环 [7] - 核心区优质项目由头部房企凭借资金实力与产品能力持续领跑 [7]