行业核心矛盾与现状 - 行业核心痛点正从“有没有”转向“赚不赚钱”，呈现冰火两重天格局，全国养老机构整体入住率仅45.4%，但中心城区优质项目一床难求 [1] - 全国注册登记养老机构4.0万个，拥有床位507.7万张，其中护理型床位占比65.7%，年末在院人数为230.7万人 [1] - 业内普遍共识是入住率需大于60%才有望实现盈亏平衡 [1] 领先险企的运营表现 - 险资头部企业的部分养老社区项目入住率已超过盈亏平衡线，达到80%以上，并进入盈利期 [1] - 大家保险在全国范围内的16家城心社区平均入住率达80%，其中北京朝阳项目入住率高达95%，并于2023年实现利润转正 [2] - 泰康保险在上海的部分养老社区项目因入住率增长而早于预期实现盈利 [2] - 中国太保旗下太保家园已有10个社区投入运营，其中南京和上海普陀社区的入住率超过90% [2] 业务模式与区位策略 - 险资采用“轻重并举”策略，“重资产”模式利于品质统一与品牌沉淀但回报周期长，“轻资产”模式大幅压缩前期投入并聚焦服务输出 [2] - 区位优势被视为提升入住率的关键，险企正抢占地铁沿线的市区稀缺地块，以区位换流量，用流量换融资 [2] 融资与退出渠道 - 项目若无法展示可验证的现金流模型，则难以获得低成本资金，如银行贷款、REITs评估和银行授信均优先考察入住率和盈利情况 [1] - 未来投资将聚焦于盈利数据可验证、扩张路径可模型化的标的，并探索REITs等退出渠道以形成“投资-运营-退出”闭环 [2] - 首批险资养老REITs仍处于试点筹备阶段，自2024年7月养老设施项目被纳入基础设施REITs发行范围后，行业正在进行项目储备和标准磨合 [3] 行业前景与趋势 - 预计五到十年后，银发经济规模或达20万亿元 [3] - 行业将从“跑马圈地”转向精细化运营，在盈利模型验证与结构性矛盾破解的双重压力下迎来新一轮洗牌 [3] - 具备稳定现金流模型和区域资源整合能力的企业将在行业洗牌中胜出 [3]