行业整体格局与痛点 - 全国养老机构面临结构性矛盾，整体入住率仅为45.4%，但中心城区优质项目出现一床难求的局面 [1] - 行业痛点正从解决“有没有”转向关注“赚不赚钱”，入住率大于60%是盈亏平衡的普遍共识线 [1] - 截至2024年末，全国注册登记养老机构4.0万个，床位507.7万张，其中护理型床位占比65.7%，年末在院人数230.7万人 [1] 领先险企的运营表现 - 险资头部企业的部分养老社区项目入住率已超过80%，并进入盈利期，显著高于行业平均水平 [1] - 大家保险在全国范围内的16家城心社区平均入住率达80%，其中北京朝阳项目入住率高达95%，并在2023年实现利润转正 [2] - 泰康保险在上海的部分养老社区因入住率增长而早于预期实现盈利，中国太保旗下太保家园的南京和上海普陀社区入住率超90% [2] 商业模式与区位战略 - 区位优势被视为提升入住率的关键，险资正以“轻重并举”策略抢占地铁沿线的市区稀缺地块 [2] - “重资产”模式利于品质统一与品牌沉淀但回报周期长，“轻资产”模式通过租赁压缩前期投入并聚焦服务输出 [2] - 企业未来将主要投资盈利数据可验证、扩张路径可模型化的标的，并探索REITs等退出渠道以形成投资闭环 [2] 融资环境与REITs发展 - 项目若无法展示可验证的现金流模型，则难以获得银行低成本资金，再贷款、REITs评估和银行授信均优先考量入住率和盈利情况 [1] - 首批险资养老REITs仍处于试点筹备阶段，行业正在进行项目储备和标准磨合，进展滞后于消费基础设施REITs [3] - 养老设施项目已于2024年7月被纳入基础设施REITs发行范围 [3] 行业前景与趋势 - 预计五到十年后银发经济规模或达20万亿元人民币，行业将从“跑马圈地”转向精细化运营 [3] - 在盈利模型验证与结构性矛盾破解的双重压力下，行业或将迎来新一轮洗牌 [3] - 具备稳定现金流模型和区域资源整合能力的企业将在行业洗牌中胜出 [3]