行业整体格局与痛点 - 全国养老机构面临结构性矛盾，整体入住率仅45.4%，但中心城区优质项目出现“一床难求”现象，行业痛点从“有没有”转向“赚不赚钱” [2] - 养老机构获得低成本资金（如再贷款、REITs评估、银行授信）的关键在于展示可验证的现金流模型，业内共识是入住率需大于60%才有望实现盈亏平衡 [2] - 截至2024年末，全国注册登记养老机构4.0万个，床位507.7万张，其中护理型床位占比65.7%，年末在院人数230.7万人 [2] 领先险企的养老社区运营表现 - 部分头部险企的养老社区项目入住率已超过80%的盈亏平衡线并进入盈利期，例如大家保险、泰康保险集团、中国太保、中国太平、中国平安等 [2] - 大家保险在上海的首个城心养老社区（静安城心社区）床位预订率超80%，其全国16家城心社区平均入住率达80%，其中北京朝阳区项目入住率高达95%并于2023年实现利润转正 [3] - 泰康保险在上海的部分养老社区因入住率增长而早于预期实现盈利，中国太保旗下太保家园已有10个社区投入运营，其中南京和上海普陀两家社区入住率超90% [3] 商业模式与战略布局 - 险资采用“轻重并举”策略，“重资产”模式为自主投资、开发运营，利于品质统一与品牌沉淀但回报周期长，“轻资产”模式以租赁为主，大幅压缩前期投入并聚焦服务输出 [3] - 区位优势是提升入住率的关键，险资正抢占地铁沿线的市区稀缺地块，以区位换流量，用流量换融资 [3] - 未来投资将聚焦于盈利数据可验证、扩张路径可模型化的标的，并探索REITs等退出渠道以形成“投资-运营-退出”闭环 [4] 行业未来展望与趋势 - 预计五到十年后银发经济规模或达20万亿元人民币，行业将从“跑马圈地”转向精细化运营 [4] - 在盈利模型验证与结构性矛盾破解的双重压力下，行业或将迎来新一轮洗牌，具备稳定现金流模型和区域资源整合能力的企业将胜出 [4] - 首批险资养老REITs仍处于试点筹备阶段，项目储备和标准磨合中，其上市进度滞后于消费基础设施REITs，凸显了行业特殊性 [4]