地块规划与稀缺性 - 西安航天基地HT01-31-12宗地规划公示，用地规模99.614亩，土地用途为住宅用地，容积率介于1.2至1.46之间，建筑密度≤30%，绿地率≥30%，地上总建筑面积96628平方米[1] - 该地块容积率1.2-1.46，体量近百亩，在西安主城区极为稀缺，今年前9个月西安主城区容积率2.0以下的地块仅供应了4宗，1.5以下的更少[1][10] - 地块东侧紧邻规划中的航天基地第十二小学，北侧是融创揽月府六期和招商华宇长安玺，西侧是融创揽月府四期，属于朱坡城改项目DK3[3][4] 板块区位优势 - 地块地处少陵塬边第一排，地势较高，拥有稀缺的直瞰南山的山景资源[4] - 板块内拥有优质教育资源，包括西安航天菁英学校（原西安交通大学附属中学航天学校）和航天二中（初中36个班、高中24个班）[4] - 板块生态资源丰富，拥有总占地面积约2821亩的西安航天城文化生态园，内含地标建筑揽月阁[4] - 板块内已形成高端居住区，聚集了融创揽月府、招商华宇长安玺、招商云山间、科为揽月臺等高端豪宅项目，房屋总价在700万元至千万元级别[4] 土地市场与价格预期 - 对比板块历史成交，2020年6月及9月招商、融创所拿容积率1.5的地块，楼面地价分别为13860元/平方米和11798元/平方米[6] - 2023年5月，该板块一宗89.08亩、容积率2.0的地块以溢价率15%成交，楼面地价为10360元/平方米[6] - 结合板块已成交地块楼面地价，此次公示的近百亩地块一旦挂牌出让，保守估计楼面地价成本约1.3万元/平方米[6] - 相邻一宗25.199亩、容积率2.0的地块在2024年曾两次挂牌出让（楼面地价11904.76元/平方米起）均终止出让[6] 行业趋势与未来供应 - 西安住宅地块容积率近年有所降低，但目前大部分商品住宅容积率仍在2.5或2.8，2.0及以下已属低密[1][8] - 西安主城区容积率2.0以下的代表项目包括曲江九曲松间（容积率1.3，均价50966.91元/平方米）、华润玺宸上院（容积率1.8）、紫薇绿城南山雲庐（容积率1.3，均价约28417元/平方米）等，均为高端豪宅[9] - 未来西安主城区低密地块潜在供应更多集中于曲江雁翔路以东区域（原三兆村），如曲江第一学校北侧一宗70.299亩地块容积率1-1.2，限高13.5米，楼面地价可能达"2万+"[10][12] - 西咸新区的低密地块供应主要集中在秦汉新城渭北板块和沣东的昆明池板块，例如秦汉新城有地块容积率在1.0-1.3和1.3-1.8之间[12]