政策环境与市场信号 - 8月国务院会议重申采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势，释放积极信号 [1] - 北上深等核心城市相继优化楼市政策，带动9月市场略有修复 [1] - 武汉市于9月30日出台新一轮房地产支持政策“汉八条”，并启动金秋购房节以促进需求释放 [2] 国庆假期楼市表现 - 国庆假期期间北京新建商品住宅日均成交0.61万平米，较去年假期增长52%；二手房日均成交19套，增长73% [3] - 上海国庆假期新建商品住宅日均成交0.62万平米，较去年假期小幅增长3% [4] - 深圳国庆假期新建商品住宅日均成交0.23万平米，较去年假期增长22% [4] - 广州国庆假期新建商品住宅日均成交0.81万平米，较去年假期小幅下降4% [4] - 杭州国庆假期新建商品住宅日均成交0.18万平米，同比降幅较明显 [5] - 成都国庆假期新建商品房日均成交0.29万平米，较去年假期小幅下降5% [5] - 假期市场整体表现平淡，但核心城市优质项目保持较高热度，市场分化加剧 [2][11] 9月房地产市场数据 - 9月北京新建商品住宅成交46万平米，环比增长21%，同比增长22%；二手房成交1.6万套，环比增长19%，同比增长19% [3] - 9月上海新建商品住宅成交97万平米，环比增长23%，同比增长16%；二手商品房成交2.0万套，环比增长5%，同比增长29% [4] - 9月深圳新政后新建商品住宅日均成交0.60万平米，较8月日均增长44%；二手房成交4546套，环比增长9%，同比增长43% [4] - 9月广州新房网签面积58万㎡，环比增长18%，同比增长10% [4] - 9月杭州房企推盘积极性增加，带动成交环比上涨40% [5] - 9月重点城市二手房成交量出现显著回升 [11] 房企营销策略与市场分化 - 国庆期间房企加大促销力度，推出特价房源、赠送车位、家装补贴及“保价”等营销活动 [1] - 市场呈现显著分化特征，核心区域或优质项目热度回升，而非核心区或缺乏竞争力的项目去化仍承压 [2][3][4] - 购房者行为更趋理性，对地段、产品品质及配套的关注度显著提升 [2] - 杭州市场处于“核心恒热、外围承压”的结构性阶段，购房逻辑转向关注地段稀缺性及产品力 [5] 土地市场情况 - 9月300城住宅用地成交规划建面5499万平方米，同比下降3.3%；土地出让金2037亿元，同比下降8.8% [8] - 2025年1-9月，300城住宅用地成交规划建面2.96亿平方米，同比下降8.2%；土地出让金13259亿元，同比增长11.6% [8] - 9月300城土地平均溢价率降至3.8%，仅北京、上海、杭州、成都部分优质地块拍出高溢价 [8] - 重点城市10月待拍宅地中，上海起始价达179亿元，广州、北京超50亿元，成都、杭州、苏州在30亿元以上 [8][9] 市场展望 - 结合头部房企在核心城市获取的优质地块有望在四季度入市，新增供应增加有望对核心城市新房销售形成支撑 [11] - 预计“银十”市场将延续分化态势，10月二手房交易活跃度将继续温和回升，但“以价换量”态势短期难改 [11]