房价与租金增长差异分析 - 过去16年澳洲房价上涨速度快于租金，表明房价飙升并非仅由供应紧缺导致 [1] - 若供需失衡是唯一原因，租金应与房价同步上涨，但实际情况并非如此 [1] - 在供应最紧张的悉尼，租金涨幅与房价涨幅的差距最大 [3] 驱动房价上涨的核心因素 - 房价上涨不仅反映供需关系，更反映投资者对未来资本增值的预期 [6] - 购房决策受贷款成本、潜在资本增值及租金收益（或自住省租）驱动 [6] - 按揭利率下降是导致房价涨幅高于租金的主要原因之一 [10] 住房供应状况与政策目标 - 澳洲存在住房建设不足的问题，需增加供应以缓解价格压力 [3] - 联邦政府设定目标在2029年前五年内新建120万套住房 [3] - 住房供应未能跟上需求，导致房价和租金增速均超过消费品价格通胀 [10] 税收政策与市场影响 - 房地产税制（如资本利得税收优惠）直接影响购房回报率，是改善住房可负担性的关键考量 [8] - 取消负扣税和资本利得税折扣对房价的影响较小，既往研究显示仅在1%至4%之间 [10] - 通过房价升值积累财富的愿望与下一代住房可负担性目标存在内在矛盾 [8]