天津楼市政策动态 - 自2019年最严“限墅令”后，天津4层以下住宅进入存量时代，仅有去化而无新增 [2] - 2023年以来政策出现松动，新地新盘获批联排别墅，表明“限墅令”已打破且不再“一刀切” [33] - 政策执行存在不确定性，例如容积率1.01的静海团泊东地块未获批别墅，而其他新盘项目则获批 [1][33] 新获批联排别墅项目详情 - 城投东方玖玺为津城首个新批联排项目，规划50套联排，位于环内水西，地上三层带小院、地下室及露台，验资需1000万 [2] - 大港格调罗滕花园为滨城“限墅令”后首个获批项目，容积率1.2，联排面积178-200平米，带小院、露台及5.5米挑高地下室 [4][5][7] - 绿地水云川为国展板块首个项目，容积率1.2，规划7栋联排共28套，面积约237-268平米，最高得房率约达240% [28][30][32] 全国低密度住宅市场对比 - 厦门政策持续收紧，新规要求商品住宅建筑自然层数不得小于四层，严禁户型设计变相为别墅 [33][34] - 上海政策有所放宽，风貌别墅数量从十几个增至40多个，未来两三年还将有新增供应入市 [35] - 天津可借鉴上海经验，利用历史风貌保护契机刺激高端改善需求，目前环城及滨海联排已突破，市区存在突破可能 [37][38] 产品设计与市场定位 - 新批联排产品附加值高，普遍设计为地上三层，配备小院、露台、挑高地下室及电梯井，针对高端改善客群 [2][7][30] - 项目推盘节奏加快，城投东方玖玺已开放实景样板间，格调罗滕花园及绿地水云川均计划在近期启动排卡或开盘 [2][28][32]