项目销售表现 - 嘉里金陵华庭二期项目首批120套豪宅开盘即售罄，单日销售额达98.43亿元[3] - 项目内一套865.49平米的复式房源单价达到32.68万元/平方米，总价高达2.83亿元，创下上海新房备案单价新纪录[4] - 227组符合限购政策的客户缴纳的认购金总额至少18亿元，相当于上海郊区一个普通刚需小区全年总销售额[5][6] - 上海壹号院五批次66套房源开盘1小时售罄，单日收金48亿元，其中最大1115平米户型总价接近2.2亿元[19] - 金陵华庭一期158套房子3小时售罄，1.5亿大平层引来4至5组客户争抢，有客户当场加价500万试图插队[21] 全球价格对标 - 英国梅菲尔地区平均房价为365万英镑（约合3250万人民币），骑士桥平均房价达2140万英镑（约合1.9亿人民币），核心地段单价普遍超过50万元人民币[10] - 日本森大厦ResidenceB项目一套163平方米房源售价18亿日元（约合8756万人民币），单价达53.7万元人民币[10] - 上海金陵华庭358平米主力户型单价20.5万元/平方米，总价8200万元，相比伦敦、东京同级别地段房产单价低一半以上，户型空间更大[11][12] - 上海外滩板块豪宅在全球顶级城市坐标系中处于价格洼地，吸引全球资本抄底[8] 市场需求分化 - 豪宅市场呈现供需两旺，闵行保利·海上印、宝山金茂棠等项目均实现日光[23] - 上海新房成交均价约6.5万元/平方米，二手房均价多在4-5万元/平方米，去化速度明显放缓[24] - 闵行区某刚需楼盘89平米三居室均价8.18万元/平方米，总价700余万元，开盘3个月去化率不足60%，比去年同期去化速度慢近2个月[27] - 宝山区某刚需盘部分楼层不佳户型挂牌半年未能售出[27] 买家群体特征 - 豪宅买家包括国内企业家、金融高管以及携带海外资产证明的买家，甚至有海外华人专程飞回选房[5] - 2024年上海新房认购人群中非沪籍占比突破60%，包括长三角制造业老板、外资公司高管和海外华人[43] - 买家看重上海作为中国金融中心的地位，将外滩板块房产视为中国核心资产入场券，既能抗通胀又能享受城市发展红利[15] - 高净值人群将核心地段豪宅视为资产保险箱，过去10年上海外滩板块房价年涨幅稳定在5%-8%[41] 项目核心优势 - 项目位于黄浦区外滩街道，是上海唯一全境划入中央活动区的行政区，拥有步行5分钟达双地铁、5分钟车程至陆家嘴、10分钟步行至南京东路商圈的区位优势[35] - 周边汇聚上海音乐厅、和平饭店、外滩金融中心等顶级配套，以及外滩万国建筑群百年历史地标和上海唯一现存骑楼遗址[35][37] - 开发商采用留皮换胆方式保留骑楼外观，内部改造为现代化商业休闲空间，形成历史文脉与现代功能的独特组合[37] - 项目复式户型层高3.5米，配备私人电梯厅、空中花园、独立保姆房，支持定制装修风格，满足全球富豪对私密性和舒适度要求[47] 政策环境影响 - 2025年8月上海出台沪六条，从限购、信贷、税收等方面优化政策，包括二套房首付比例下调、公积金贷款额度提高[45] - 政策释放稳定信号，增强豪宅买家入市信心，虽然资金不是该群体最大问题[45] - 上海同时发力保障住房建设，临港新片区2025年建成5000套人才公寓，租金为周边商品房60%[50] - 松江新城共有产权房个人产权比例最高达80%，总价控制在200万元以内，已帮助上千户普通家庭实现安居[50]