楼市普涨时代终结 - 中国楼市正告别普涨的黄金时代，进入大分化时代，过去所有房子都会涨的思维模式可能导致资产成为财富增长的阻力[1] - 楼市普涨的基础已发生根本变化，包括人口总量进入负增长阶段及老龄化加速，导致全国范围内购房需求持续萎缩[2] - 产业转型是关键，只有拥有核心高新产业和创新能力的城市才能提供高收入岗位，创造真实购买力以支撑优质房产估值，传统产业城市房产流动性将面临长期挑战[2] 房产价值新衡量标准 - 房产价值衡量标准发生根本变化，核心资产需具备稀缺资源，其价值铁三角为顶级教育医疗资源、高薪就业圈、产品力与物业服务[4][5][6] - 能够锁定优质学区和顶级医院资源的房产具有强大抗跌性和稀缺性溢价，社会资源向头部集中是不可逆的趋势[6] - 靠近高科技园区、金融中心等高薪产业聚集地的房产租金回报稳定，更易获得高净值人群接盘，流动性远高于其他区域[6] - 在房产存量时代，房屋质量、物业服务水平和社区环境成为影响二手房溢价的关键因素，粗制滥造和老旧房产将面临更大折价风险[6] 持有成本与现金流挑战 - 市场进入低迷期，持有成本和高负债风险被放大，房价快速上涨不再能掩盖这些风险[7] - 房产贷款占家庭收入比例过高时，遭遇收入波动或失业将导致断供风险陡增，保持稳健现金流比追求高杠杆更重要[8] - 物业费、维护费及未来可能开征的房产税等持有成本将影响房产净收益，不能产生稳定租金回报的房产会每年削弱净资产[8] 资产配置策略转变 - 面对楼市新常态，需从投资思维进化为资产配置思维，包括优化资产结构、降低杠杆和坚持长期主义[9][10][11] - 应果断抛弃缺乏产业和人口支撑的房产，将低流动性、低增长潜力资产置换为能锁定核心地段且具备强劲增长潜力的资产[10] - 在确保核心资产基础上，适当降低负债率，增加家庭现金储备和低风险金融资产配置，以增强抗风险能力[10] - 楼市周期正在拉长，短期投机行为面临巨大不确定性，需以十年以上长期视角配置于中国经济最优质增长引擎所覆盖的房产[11]