房地产价格历史表现 - 自1998年至2021年上半年，全国平均房价从每平方米2000元飙升至每平方米1.1万元，涨幅高达5.5倍 [1] - 同期，人均住房面积从6至7平方米扩展至39平方米 [1] 当前市场趋势与政策调整 - 2023年房价下跌趋势明显，截至2023年9月，百城二手房中下跌城市达99座，连续四个月下跌城市数量超过90座 [6] - 各地政府密集出台调控政策，包括多数城市取消限购、限售，银行将房贷利率下调至4%，首付比例降至两成 [6] 未来房价预期与核心驱动因素转变 - 房地产作为中国最佳投资品的时代已经终结，未来房子将逐步回归居住属性 [5] - 未来房产价值将不再由投机者决定，而是取决于当地居民的收入水平 [7] - 当前价值150万元的房产，未来非但不会升值，反而可能逐渐下行，直至触及以当地居民购买力为支撑的底部 [7] 市场供需关系结构性变化 - 中国存量房高达6亿栋，按每栋可住5人计算，足以容纳30亿人口 [9] - 高达96%的家庭已拥有一套房产，41.5%的家庭拥有两套及以上房产，表明房地产市场已严重过剩，购房需求趋于饱和 [9] 需求端结构性萎缩 - 中国城镇化率已达64%，接近发达国家水平，未来通过吸引农民进城购房以拉动需求的潜力有限 [11] - 中国已步入老龄化社会，老年人口增加且大多已拥有住房，不再有购房需求 [11] - 90后、00后结婚率下降导致婚房需求减少，去年新生儿数量跌破千万，仅为965万，改善型购房需求也将大幅减少 [11] 行业风险与信任危机 - 烂尾楼事件频发，房企因市场低迷导致融资渠道受阻、销售不畅致使资金链断裂，无力完成在建项目 [11] - 此类事件严重打击居民购房意愿，加剧市场对房价下跌的预期 [11]