办公楼市场 - 2025年第三季度北京办公楼市场无新项目入市，新租交易总面积环比回落31% [2] - 新租活跃度收缩受多重因素影响，包括头部科技企业需求提前释放、中关村可租面积下滑、需求转向商务园区、租约重组让步及需求结构小型化 [2] - 搬迁需求占新租总面积75%，金融街和通州呈区内流动，科技中心子市场间流动活跃，CBD和丽泽为主要跨区搬迁承接地 [2] - TMT行业保持需求首位占比31%，金融行业新租数量环比上涨15%，专业服务业位列第三，医药及生命科学需求升至第四位 [2] - 季内净吸纳量达8.7万平方米，整体空置率降至19.7%，甲级净吸纳量贡献近八成 [3] - 科技中心净吸纳量最佳，中关村空置率全市最低，CBD和金融街等传统核心区净吸纳量仍为负值 [3] - 全市平均租金面价同样本比环比降幅扩大至2.9%，至每月每平方米234.8元，金融街跌幅居首，乙级楼宇租金下行压力突出 [3] 零售物业市场 - 2025年第三季度北京优质零售物业市场无新增供应，核心及外围商圈各有一个成熟商业体停业寻求转型 [4] - 前八个月北京社销总额持续下行，餐饮业态新开店铺占比较上季度下滑4个百分点至43% [5] - 茶饮果汁和烘焙甜品业态活跃，服饰零售新开店铺占比稳定在30%以上，大牌高奢业态拓店减少且出现闭店 [5] - 外围商圈项目调改积极，新开店铺占比较上季提升12个百分点，高换铺率导致季末净吸纳量为负，空置率小幅上涨0.2个百分点至7.7% [5] - 全市购物中心首层平均租金加速下行，同样本比环比下跌0.6%至每天每平方米30.6元，次级商圈领降 [6] - 未来半年预计有39.4万平方米新增零售物业在非核心商圈开业 [6] 仓储物流市场 - 2025年第三季度北京亦庄经开区一项目扩建带来4万平方米新增供应 [6] - 制造业企业新租面积占比35%，食品饮料和纯电商需求分别占27%和18%，租户为降本提质将需求置换至平谷等子市场 [6] - 净吸纳量连续三个季度为正，年内累计7.5万平方米，但不及同期新增供应两成，空置率环比小幅上涨0.1个百分点至29.6% [6] - 全市平均租金同样本比环比加速下滑5.3%至每月每平方米42.8元，平谷空置率最高，近郊区域租金降幅加速 [7] - 廊坊本季度交付11.1万平方米高标仓储项目，净吸纳量连续第五个季度超20万平方米，空置率走低至供应潮以来最低水平 [7] - 天津季内无新增供应，净吸纳量录得7.2万平方米，空置率环比下滑0.9个百分点，第三方物流和制造业新租占比分别为45%和20% [7] - 未来半年北京预计新增129万平方米高标仓储设施，廊坊近京区域将交付约87万平方米 [8] 商务园区市场 - 2025年第三季度亦庄经开区和北清路子市场各交付一个生命科学专项园区，新增体量11.6万平方米，新项目采用研发+中试+生产复合型空间形态 [8] - 季内全市净吸纳量录得6.0万平方米，环比下降37%但同比保持增长，不同产业区域集中度提升 [9] - 互联网与人工智能企业需求集中在泛中关村集群，芯片、低空经济、新能源汽车企业需求落位亦庄经开区，医药及生命科学在复合型项目带动下表现活跃 [9] - 项目新租需求分化，具备功能优势或价格竞争力的项目实现去化，全市空置率环比上升0.4个百分点至24.7% [9] - 平均租金同样本比环比下调2.5%至每月每平方米134.3元，多数园区依靠租金下调、灵活租赁策略或调整产业定制服务维持吸引力 [9] - 未来半年北京商务园区预计有约34.1万平方米新供应入市，九成集中在北清路子市场 [10] 物业投资市场 - 2025年第三季度北京物业投资市场录得11笔大宗交易，累计成交金额约34.34亿元，环比下降41%，同比下滑75%，交易规模以5亿元以下小体量为主 [10] - 企业买家贡献8笔交易，体现出自用型需求稳步落地，机构投资者标的物业类型更趋广泛，更重视运营方资管能力和现金回报表现 [11] - 抄底型投资需求集中释放，季内共有5笔法拍资产出清，多为带租约底商及散售办公楼层 [12] - 地产公司卖家占总金额69%，录得通州板块一处在建综合体50%股权及相关债权转让交易 [12] - 企业买家成为支撑市场活跃度的关键力量，更多从宏观周期和战略布局角度进行核心资产的跨周期长期配置 [13]