市场整体环境 - 北京办公楼市场增量需求持续疲软，整体市场维持对租户方有利的环境 [1] - 甲级办公楼市场空置率环比下降0.3个百分点至15.5%，出现连续下降态势，市场压力有所缓解 [1] - 市场发展进入新常态，从“用户增长”转为“存量厮杀”时代 [1] 空置率分析 - 空置率下降主要原因为市场新增供应较少，第三季度零新增，以及业主重视现有租户续租留存 [1] - 空置率区域分化明显，中关村和金融街等子市场空置率显著低于全市平均水平，而通州运河商务区、丽泽商务区空置率在高位徘徊 [5] 租金趋势 - 全市甲级写字楼平均租金降至每平方米每月223元，环比下降3.2% [5] - 租户承租能力持续下行是主要趋势，整体租金下行趋势预计将至少延续至2027年 [5] - 子市场之间平均租金差异逐步收窄，导致激烈的价格竞争不仅停留在区域市场内部，还辐射至周边跨区域项目 [2] 业主策略与市场动态 - 办公楼业主回归理性，积极构建多元化运营策略，寻求“第二增长曲线”以提升核心竞争力 [1] - 业主愈发重视现有租户续租留存，通过提供更优惠续约条款稳定楼内租户，部分业主为优质大面积租户提供公区重新装修等附加服务 [1] - 区域间租金壁垒打破增强跨区域流动性，部分租户呈现全市范围内的跨子市场流动趋势，例如望京、酒仙桥地区出现大规模租户流入现象 [1][2] - 空置压力较大项目通过提供更长免租期等激进策略吸引成本至上的租户入驻 [2]