市场整体态势 - 2025年第三季度北京办公楼市场新租活跃度阶段性回落，整体市场处于缓慢复苏通道[1] - 市场结构性调整持续深化，甲级写字楼表现相对稳健，乙级楼宇面临较大去化压力[1] - 多数企业在办公选址上更趋谨慎，采取保守策略，预计后续市场将逐步回暖[1] 新租交易情况 - 三季度北京办公楼市场新租交易总面积环比下降31%，市场活跃度出现阶段性收缩[2] - 搬迁需求占新租总面积的75%，金融街、通州以区内流动为主，中关村、望京、奥体等科技中心子市场之间流动活跃，CBD和丽泽成为跨区搬迁主要承接区域[2] - TMT行业继续位居需求首位，占比高达31%，算力解决方案、人工智能、大数据/云计算及游戏类企业保持活跃[2] 行业需求分布 - 金融行业新租数量环比上涨15%，主要以1000平方米以下的中小面积需求为主[3] - 专业服务业位列需求第三，CBD区域是律师事务所、咨询公司、广告公关类企业搬迁首选[3] - 医药及生命科学板块需求排名升至第四位，部分优质企业通过搬迁提升企业形象[3] 市场吸纳与空置 - 三季度北京办公楼市场净吸纳量达到8.7万平方米，整体空置率微降至19.7%[3] - 甲级写字楼净吸纳量贡献近八成，其空置率下降更为显著[3] - 科技中心区域净吸纳量表现最佳，中关村空置率降至全市最低水平，CBD、金融街等传统核心商务区净吸纳量仍为负值[3] 租金表现 - 三季度全市平均租金面价同样本比环比下降2.9%，至每月每平方米234.8元[3] - 金融街区域租金跌幅居首，望京、王府井、燕莎、CBD等多个东部区域租金跌幅未出现收窄迹象[3] - 乙级楼宇面临的租金下行压力尤为突出[3] 未来市场展望 - 未来六个月全市预计仅有石景山一个全新项目交付，随着供应压力缓解，整体空置率有望小幅回落[4] - 租金下行压力仍然存在，但预计降幅将逐步收窄，部分品质优良、区位优越的甲级楼宇可能率先企稳回升[4] 商务园区市场 - 三季度北京复合型园区加速入市，亦庄经开区和北清路子市场分别迎来一个生命科学专项园区交付，新增体量共计11.6万平方米[4] - 新项目采用“研发+中试+生产”的复合型空间形态，商务园区功能正从单一办公载体向全链条产业承接平台演进[4] - 三季度北京全市商务园区净吸纳量录得6万平方米，环比下降37%，但与去年同期相比仍保持增长[5] 商务园区产业分布 - 互联网与人工智能企业集中在泛中关村集群的东升、上地等区域释放搬迁和扩租需求[5] - 芯片、低空经济、新能源汽车相关企业的产业空间需求主要落在产业链上下游聚集的亦庄经开区[5] - 医药及生命科学在复合型新项目交付和龙头企业扩租带动下有一定表现[5] 商务园区供需与租金 - 三季度全市商务园区空置率环比上升0.4个百分点至24.7%[5] - 市场租金继续承压，平均报价同样本比环比下调2.5%至每月每平方米134.3元[5] - 未来半年北京商务园区预计将有约34.1万平方米的新供应入市，其中九成集中在北清路子市场，以一般研发办公项目为主[6]