市场格局转变 - 房地产市场从卖方市场转向买方市场，购房者拥有更多选择权和议价空间 [8] - 全国300个城市新建商品住宅价格环比变动率为-0.3%，同比下降2.1% [7] - 全国重点城市住宅平均成交周期延长至93天，较2020年的42天翻倍有余 [7] 价格与交易动态 - 二手住宅价格环比变动率录得-0.7%，同比下降3.5% [7] - 2025年上半年房地产贷款余额增速仅为3.2%，远低于同期各项贷款8.5%的平均增速 [13] - 全国首套房贷款平均利率为3.95%，处于历史较低水平 [13] 供需关系变化 - 截至2024年底全国人均住房建筑面积达41.3平方米，较2010年的30平方米增长37.7% [9] - 截至2025年6月底全国商品房库存总量约为6.8亿平方米，去化周期约为17个月 [9] - 客户需求转向改善型，对户型、地段、学区有更明确个性化的要求 [9] 购房者心态演变 - 71.3%的受访者认为“房子是用来住的，不是用来炒的”，较2020年的58.6%提升12.7个百分点 [11] - 认为房价会持续上涨的比例从2020年的47.5%大幅下滑至2025年的23.8% [11] - 购房者对未来收益预期的下降，抵消了低利率带来的吸引力 [13] 人口结构影响 - 2024年全国人口自然增长率为-1.73‰，人口总量连续三年呈负增长 [11] - 一线城市和部分强二线城市人口净流入明显放缓，部分出现净流出现象 [11] - 一些宜居的二三线城市和县城开始吸引人口回流 [11] 区域市场差异 - 新一线城市中的杭州、成都、重庆、西安、武汉因发展潜力和活跃市场值得关注 [15] - 资源型城市和传统工业城市可能面临较大的下行压力 [16] - 购房决策应关注交通便利性、教育资源、医疗设施、商业配套等长期居住因素 [18]