市场整体表现 - 澳大利亚春季房产市场表面繁荣，九月份拍卖售出房产成功率约七成，但买家对价格虚高房源兴趣寥寥，尤其高端市场面临挑战[1] - 九月份墨尔本房产拍卖清盘率达69.4%，创两年多最高水平，悉尼清盘率达71.2%，接近两年高位[1] - 清盘率超过60%预示房价可能上涨，70%被视为健康水平，超过80%意味市场过热[1] 区域市场动态 - 悉尼九月拍卖房源数量较前月增加导致清盘率小幅微降，墨尔本拍卖量略减推动清盘率提升[1] - 悉尼近40%的九月拍卖房产在正式拍卖日前售出，为2021年10月以来最高水平，显示市场热度上升[3] - 墨尔本清盘率自2024年年中以来保持明显上升趋势，与买家信心整体提升和咨询量上升一致[3] 买家行为与心态 - 买家普遍表现出强烈价值意识，参加拍卖时态度审慎，倾向于小幅度加价，对定价失误房源缺乏兴趣[3] - 年内三次降息促使买家产生紧迫感，担心价格进一步上涨而急于达成交易，借贷能力提升加速决策过程[3] - 随着每次降息买家信心逐步增强，但春季上市房源增多可能对竞争产生平抑作用[6] 细分市场差异 - 春季市场活跃期望主要集中在200万澳元以下房产类别，高端豪宅市场未出现相同景象[6] - 高端物业普遍采用意向征集销售方式，因通常只有一位甚至没有竞标者，无法形成竞争性拍卖环境[6] - 市场较低端交易确实发生，但不确定其中有多少是远超预期的成交[6] 政策与需求驱动 - 澳大利亚政府从十月初扩大5%首付担保计划，进一步增加因降息本已提升的买家需求[7] - 更低利率、更好按揭还款能力、更高借贷额度叠加首次购房者担保计划，所有因素都在累积需求[9] - 过去几个月开放看房活动和拍卖当天参与度相当高，春季拍卖市场预计保持活跃且竞争激烈[9]