文章核心观点 - 部分贷款中介机构大力推销个人经营性贷款，诱导客户将高利率住房抵押贷款置换为低利率经营贷，导致资金违规流入楼市 [2] - 银行在经营贷业务的风控环节存在漏洞，对资金真实用途审查不严，甚至存在默许借款人通过虚构经营场景套取贷款的情况 [5][6] - 今年是经营贷集中到期的关键节点，抵押房产价值回落可能引发批量违约，加剧银行不良资产压力 [7][8] 经营贷置换房贷的操作模式 - 助贷中介提供“一条龙服务”，包括过户营业执照、过桥垫资、做经营流水，过户一个执照费用8000元，全流程操作佣金约2万元起 [4] - 有中介宣称无需营业执照也可办理，通过将公司地址迁至享受政府贴息的区，可使第一年利率低至0.795%，往后4年为1.325% [4] - 三年前房贷与经营贷息差可达3%，随着贷款市场报价利率下调，转贷意义已不大 [3] 银行风控存在的问题 - 贷前调查阶段，部分银行对借款人实际经营需求核实流于形式，未能穿透审查资金真实用途 [5] - 贷中审批环节存在“走过场”问题，对公职人员等特殊群体的贷款资质审核标准被人为放松 [6] - 贷后管理明显缺位，未能建立有效的资金流向监控机制，贷款被挪用于购房后长期未被察觉 [6] 潜在风险与监管动态 - 今年8月全国70个大中城市商品住宅销售价格环比下降，为自2022年4月以来连续第41个月下跌 [6] - 监管机构已对相关违规行为进行处罚，例如湖南桃源农商银行因贷款管理不审慎被罚30万元，浙江诸暨联合村镇银行因类似原因被罚55万元 [5] - 若出现抵押率不足，银行将面临“抵押物悬空”风险，要求借款人补充担保或提前还款可能引发批量违约 [7]