市场扩容态势 - 10月华夏中海商业REIT和中信建投沈阳国际软件园REIT一日售罄，推动年内新发REITs产品数量增至18只，首募总规模超过360亿元 [1][2][3] - 截至10月14日，全市场已上市交易的REITs产品数量为75只，总市值达到2198.92亿元，另有6只产品正在排队等待获批 [1][3][4] - 华夏中海商业REIT在网下询价阶段拟认购数量总和为236.07亿份，为初始网下发售份额的374.72倍，创市场新高 [2] 市场格局与参与者 - 市场呈现显著头部集中特征，华夏基金和中金基金布局领先，旗下产品数量分别为17只和11只，总市值分别为468.42亿元和363.37亿元 [1][3] - 公募REITs产品的机构投资者占比平均值高达97.21%，较去年同期增加2.32个百分点，个人投资者参与度相对较低 [1][6] - 共有26家基金公司参与公募REITs市场，其他机构旗下产品数量均不足5只，市值规模最高不超过158亿元 [3] 二级市场表现分化 - 中证REITs全收益指数年内上涨9.05%，超八成已上市产品实现年内上涨，但首尾业绩相差超过63.85个百分点 [1][5] - 消费基础设施类REITs以28.75%的平均收益率领跑市场，年内涨幅排名前十的REITs全部为产权类产品，涨幅均超过30% [1][5] - 嘉实物美消费REIT以47.13%的年内涨幅暂列第一，华夏大悦城商业REIT和易方达华威市场REIT紧随其后，涨幅分别为38.44%和37.55% [5][6] 资产类型与投资逻辑 - 消费基础设施类REITs表现突出，受益于国家"提振消费"政策，其底层资产客流及销售额在上半年均呈现改善趋势 [1][7] - 中信建投沈阳国际软件园REIT是全国首单践行东北全面振兴战略的公募REITs，其底层资产涵盖13栋产业楼宇，建筑面积20.12万平方米 [2][3] - 产权类产品在二级市场表现强劲，园区基础设施类产品如博时津开产园REIT年内涨幅也达到36.99% [5][6] 市场特性与投资策略 - 公募REITs具备高分红属性以及相对可控的回撤，在大类资产配置中具有较高价值，短期利率下行可能压制其整体表现 [1][7] - 市场交易活跃度有待提升，流动性问题源于战略配售比例过高、投资者结构相对单一、投资偏好一致等因素 [1][8] - 投资策略建议精选个券，关注流动性变化和行业轮动，可考虑逢低参与估值合理的项目并布局长期机会 [8]