潘石屹的楼市预言与背景 - 潘石屹在2018年提出对房地产市场的风险判断，关注汇率差异、供需平衡和回报率可持续性三个关键方面 [1] - 汇率差异风险体现在大型房企借入外汇债务但收入为人民币，构成显著风险 [3] - 供应量与需求量是否平衡以及回报率是否可持续是判断房地产市场走向的核心依据 [3] 当前房地产市场主要走向 - 断供风险显现：2020年至2021年经营贷进入楼市高峰期，低利率但期限短，房价下跌导致部分购房者面临无法续贷或需补足差价的风险 [5] - 房价出现明显分化：一线城市和核心地段房价坚挺甚至上涨，而三四线城市和偏远地区房价面临下跌压力 [5] - 品质住宅与普通住宅需求差异加大，生活水平提高推动对高品质住宅的需求增长 [7] - 拆迁难度加大：住房市场已出现过剩，政府主要任务是去库存而非增加供应，拆迁将增加库存因此难度加大 [7] 宏观经济与政策环境影响 - 中国经济预计保持平稳增长，但全球经济形势不确定性可能对楼市产生影响 [9] - 政府持续加强调控，通过限购、限贷、限售等措施稳定市场预期和房价，遏制过快上涨和投机行为 [9] - 城市化进程推进使人口流动频繁，但人口红利减弱，人口向一二线城市聚集使三四线城市房地产市场面临更大挑战 [9] - 投资渠道增多可能使投资者资金转向股市、债市等其他领域，影响房地产市场供需和房价 [9] 市场面临的挑战与不确定性 - 新房和二手房市场面临销售困难问题，政策效果有限 [11] - 烂尾楼问题严重打击市场信心，购房者担忧房屋交付风险而更加犹豫 [11]