行业现象：经营贷违规流入楼市 - 助贷中介大力推销将高利率房贷置换为低利率经营贷，以利用显著价差，例如有案例将利率3.6%的房贷转换为利率2.3%的经营贷，使月供从超一万元降至每月利息4千多元 [1][3] - 中介提供包括过户营业执照（费用8千元）、过桥垫资、做经营流水等一条龙服务，全流程操作佣金约两万元起，甚至有中介宣称无需营业执照也可办理，并利用政策贴息使第一年经营贷利率低至0.795% [1][3][4] - 此现象导致部分资金违规流入楼市，监管机构已注意到该问题并发布风险提示，指出过程中常伴随伪造虚假交易背景、账户流水等违规操作 [2][5] 银行经营与风控挑战 - 银行面临业务转型痛点，楼市景气度不高导致房贷业务锐减，而经营贷非房贷需求不足，部分银行可能铤而走险，在明知资金流向楼市的情况下形式重于实质地办理经营贷 [1] - 银行内部风控体系存在多环节漏洞，包括贷前调查对借款人实际经营需求核实流于形式、贷中审批环节走过场、贷后管理明显缺位，未能有效监控资金流向 [6] - 部分银行工作人员合规意识不足，缺乏对客户实际还款能力的评估，单纯依赖抵押物价值，埋下违约风险，今年是经营贷集中到期关键节点，抵押资产面临重新评估 [6][7] 潜在风险与市场影响 - 近年来部分地区房地产市场调整导致抵押房产价值回落，重新评估可能使大量抵押物估值缩水，若抵押率不足，银行将面临抵押物悬空风险 [7] - 在集中到期压力下，银行若被迫集中处置抵押资产，可能形成降价抛售、资产贬值、更多违约的恶性循环，前期部分经营贷或存在评估虚高问题，可能加剧银行不良资产压力 [8]