市场整体表现 - 2025年第三季度北京物业投资市场共录得11笔大宗交易，累计成交金额约34.34亿元，环比下降41%，同比下滑75% [1] - 整体市场延续上半年的谨慎态势，交易规模仍以5亿元以下的小体量为主 [1] - 交易数量不少但总交易额不高，原因是相当多交易为5亿元及以下的小体量规模 [3] 交易特征与投资偏好 - “抄底型”投资需求集中释放，尤其偏好中小体量、收益型标的 [1][2] - 季内共有5笔法拍资产出清，多为带租约底商及散售办公楼层 [2] - 市场延续对零售物业、长租公寓与产业园区的侧重 [2] - 按照交易金额计算，办公（商务园区）占比达到38% [2] - 园区受关注的核心在于REITs概念，通过REITs可实现资本退出，对资产价格起到锚定作用 [2] 买家结构分析 - 企业买家占比高达73%，贡献了8笔交易 [4][5] - 新兴企业买家成为北京物业投资市场的关键力量，用于资产配置或自用需求 [1][3][5] - 机构投资者在评估资产时更趋重视运营方资管能力和现金回报表现 [6] - 内资、外资买家投资逻辑聚焦于资产现金流的安全性与长期资本价值 [6] - 企业买家更多从宏观周期和战略布局角度，着眼于核心资产的跨周期长期配置价值 [7] 卖家结构与市场信号 - 地产公司在总交易金额中占比69%，主要原于开发商加速回款需求 [7] - 地产开发商物业出清速度较快，占据交易量大部分，被视为市场信心触底回升的积极信号 [7][8] - 市场录得代表性交易，如某地产公司将其持有的通州板块一处在建综合体的50%股权及相关债权转让 [7] 重点交易案例 - 康桥生命科学基础设施核心基金一期成功收购康桥大兴生命科学园，该基金总规模达9.25亿元 [2] - 某险资将大兴生物医药基地的一座生命科学专项园区纳入其新设的人民币不动产基金，卖家保留项目运营权 [6] - 某教育企业在西北旺产业带和某内资企业在望京购入办公自用，体现自用型需求稳步落地 [5]