深圳楼市新政影响 - 深圳“9·5新政”优化房地产措施，核心内容包括解除西乡等片区的限购，符合条件的家庭购房不限套数，不符合条件的可购买两套，直接刺激市场活跃度[2] - 政策发布后，一线门店客户咨询量环比增长30%到40%，门店新房认购量较新政前增长35%，较8月同期增长75%[5][6] - 新政满月时，新房看房量环比上涨49%，新房签约量环比上涨46%，二手房市场也稳中有升[6] 市场成交与需求变化 - 9月全市新建商品住宅成交17.50万平方米（1712套），同比增长1.75%，二手商品住宅成交44.99万平方米（4546套），同比增长45.67%[9] - 当前成交主要由改善型需求驱动，90平方米及以上户型成交套数占比约56.66%，100平方米以上四房产品成交量回升明显[5][9] - 改善型买家多为同片区置换型客户，因预算充裕且不限购，多采取“先买后卖”策略[5] 价格走势与以价换量 - 市场复苏底色为“以价换量”，9月成交价较7、8月再度下探约5%，例如西乡82平方米三房成交价从390-400万元降至360-370万元[11] - 业主报价普遍下调，过去一个月深圳有58个片区报价下跌，26个片区上涨，买方情绪主导市场[12] - 开发商加大让利，例如华联峦山府开盘综合折扣9.3折，折后均价6.15万元/平方米，94平方米三房最低总价480万元，低于同片区去年价格[13] 典型项目市场表现 - “新规楼盘”如华联峦山府受到追捧，项目启动认购登记后，国庆假期首日接待客户超500组，置业顾问加班至凌晨[6][7] - 龙岗大运改善型新盘中海大运玖章冻资门槛高达30万至100万元，在这两年的市场中实属罕见[3] - 高实用率新规楼盘和可快速入住的现房楼盘成为购房者关注焦点[6] 市场情绪与预期 - 客户认为房价已触底，政策发力使信心有所修复，预期房价不会大涨但也不会大跌[5][9] - 当前市场环境下，购房者缺乏购买多套房产的动力，投资意义减弱，市场以自住型需求为主[14] - 业内判断，要稳住房价预期，需宏观通胀预期提升，如果居民对未来收入、通胀预期提高，房价预期也会抬升[16]