核心观点 - 海南房地产市场，特别是三亚和海口，自2024年以来呈现显著回暖态势，成交量价齐升，市场热度在“国庆中秋”假期及前8个月数据中均有体现[1][2] - 市场回暖受多重因素驱动，包括海南自贸港2025年底封关的政策红利预期、供应结构向核心优质地块转变以及旅游气候吸引力带来的外生需求[2][7][8] - 市场呈现明显分化特征，核心区优质项目去化迅速、价格坚挺甚至创新高，而边缘或质素一般项目仍面临压力，整体复苏的持续性仍与宏观经济及产业人口导入进程相关[3][4][8] 市场表现与数据 - 整体销售增长：2024年1-8月，海南省商品房销售面积591万平方米，销售额994亿元，同比分别增长0.6%和9.3%[4] 其中商品住宅销售额926亿元，同比增长17%[4] - 热点城市引领：国庆期间（10月1-7日），全省商品房网签销售面积同比增长22%，销售金额同比大幅增长115%[2] 全省成交金额TOP15项目累计成交12.58亿元，同比增长超9%，其中三亚项目贡献47%，海口贡献40%[4] - 三亚市场突出：2025年上半年，三亚商品住宅成交同比增长近5成[7] 2024年前8个月，三亚8月单月房价约3.88万元/平方米，创近年最高值[4] - 海口市场活跃：海口8月单月房价达1.25万元/平方米，为近半年最佳表现[4] 9月底，中海·南海叁号院项目开盘售罄168套房源，单日收金10亿元，备案均价突破3万元/平方米，部分房源超4万元/平方米，刷新海口房价天花板[3] 项目热度与客户行为 - 项目去化迅速：市场出现“日光盘”及快速去化现象，例如三亚崖州湾某项目首开去化率达97%，成交近260套，为2025年以来三亚首开去化套数最多[3] 海口中海项目开盘当日售罄[3] - 客户到访踊跃：国庆期间，三亚一热门项目来访量超800组[2] 三亚崖州湾某项目累计吸引超3500组客户到访[3] - 成交周期缩短：9月以来出现目的性强的客户，成交周期仅两三天[3] 三亚的外地客户对看上的项目成交周期也很短[8] - 淡季不淡：传统淡季8月，有项目一个月销售20多套房，表现超预期[4] 驱动因素分析 - 自贸港封关政策：2025年12月18日启动封关的预期是直接驱动因素，通过“零关税、低税率”等制度红利提升资产价值和吸引力[7] 受此影响，三亚、儋州等城市需求侧迎来新增长点，海口、三亚在投资前景榜排名分别提升11位和28位[7] - 供应结构变化：近两年土地供应转向市中心及核心优质地块（如三亚海棠湾），优质项目入市带动整体价格结构性上涨[9] 以前供应多位于城郊边缘，房价偏低[9] - 旅游与气候吸引力：三亚夏季因比内地凉爽，吸引更多北方人前来避暑及亲子游，推动淡季成交[4] 三亚是典型外生型市场，约9成购房者为外地客户，其中约6成每年居住时间不足一个月，但消费力强，对品质要求高[8] 市场结构与分化 - 市场两极分化：位置、资源、景色好且开发商靠谱的优质项目，价格合理则去化顺畅[8] 质素稍差的项目即使降价也难以吸引客户[8] - 城市市场差异： - 三亚：外生型市场，依赖全国游客及投资客，旺季可全天候接待，客户财富韧性较强[8] - 海口：相对内生型市场，改善需求集中于核心区，看重学区、交通及品牌，受二手房和安居房供应冲击，仅少量学区盘、核心改善盘去化亮眼，大部分项目仍处于以价换量阶段[8] - 封关影响评估：封关对楼市的拉动效应预计是温和且渐进的，难以立竿见影改变市场基本面，产业培育及人口导入需较长时间[7][8] 开发商与土地市场动态 - 开发商积极布局：保利、招商蛇口、大华等传统开发商，以及辽宁方大、陕西鑫阳等实业公司均加大在海南市场的布局力度[5] - 土地市场火热： - 三亚：6-8月土地成交总金额超95亿元，超过去年三亚财政收入的六成[6] 辽宁方大斥资约28亿元摘得海棠湾五宗地块[6] - 海口：北方时代控股以超5300万元、溢价58%拿下一宗宅地[6] - 陵水：一宗文旅地块历经120轮竞争，以溢价260%成交[6]