市场热度与成交表现 - 海南楼市在国庆中秋假期表现活跃，多个楼盘来访量突破百组，其中三亚一热门项目来访量超800组[2] - 国庆期间（10月1日-7日）海南省商品房网签销售面积同比增长22%，销售金额同比大幅增长115%[2] - 今年前8个月，海南省商品房销售面积591万平方米同比增长0.6%，销售额994亿元同比增长9.3%，其中商品住宅销售额926亿元同比增幅达17%[4] - 海口出现"日光盘"现象，中海·南海叁号院开盘推出168套洋房当日售罄，单日收金10亿元，项目备案均价突破3万元/平方米[3] - 三亚招商蛇口一项目首开去化率达97%，成交近260套房源，为2025年以来三亚首开去化套数最多的项目[3] 价格趋势与市场结构 - 8月份三亚房价约为3.88万元/平方米创近年最高值，海口8月单月房价达1.25万元/平方米为近半年最佳表现[5] - 国庆期间全省TOP15项目累计成交金额12.58亿元同比增长超9%，其中三亚上榜项目占47%，海口占40%[5] - 市场呈现明显分化，核心区优质项目去化亮眼，而大部分项目仍处于以价换量阶段[7] - 三亚是典型的外生型市场，9成以上购房者为外地客户，其中约6成每年居住时间不到一个月，客户消费力强且成交周期短[7] - 近两年三亚集中出让市中心地块如海棠湾核心区，优质地块项目入市带动价格提升[8] 驱动因素与投资布局 - 海南自贸港封关定于2025年12月18日启动，政策红利预期是推动购买力回归的直接因素[6] - 封关政策将通过"零关税、低税率"等制度红利提升海南资产价值和吸引力，为楼市构筑价值基础[6] - 受封关预期影响，2025年上半年三亚商品住宅成交增幅接近5成，海口和三亚在投资前景榜排名分别提升11位和28位[6] - 开发商加大力度布局海南市场，保利、招商蛇口、大华等房企以及辽宁方大、陕西鑫阳等实业公司跨界进入[5] - 土地市场活跃，三亚6-8月土地成交总金额超95亿元，超过去年三亚财政收入的六成，多宗地块出现高溢价成交[5] 需求特征与市场信心 - 海南市场出现目的性强的客户，成交周期仅两三天，带钱购房意向明确[3] - 夏季北方人赴三亚避暑需求增加，推动暑假亲子游带动的房产成交，传统淡季8月有项目月销20多套房[3][4] - 市场信心恢复依赖于整体经济回暖，封关对楼市的拉动效应预计是温和渐进的而非立竿见影[2][6] - 产业培育及人口导入需较长时间，难以一蹴而就地改变市场基本面[7]