核心观点 - 2025年9月美国房地产市场呈现库存持续增长而销售价格承压的态势 库存量连续第21个月实现同比增长20% 而房屋销售中位数价格环比下降1.3% 买家连续第三个月以低于挂牌价的价格成交 [1][2][3] - 市场显现出向更平衡状态过渡的迹象 尽管需求保持稳定 但库存增加和成交价与挂牌价比率下降为买家提供了更多谈判空间 [4] - 不同地区市场表现分化显著 例如密尔沃基等市场房价同比大幅上涨且销售迅速 而迈阿密等市场则面临库存高企和房屋待售时间延长的压力 [4][5][12] 库存状况 - 2025年9月活跃库存同比增加20% 环比8月增长3.1% 标志着库存连续第21个月实现年度增长 [1][2] - 月度住房库存供应量上升至3.0个月 高于8月的2.8个月和2024年9月的2.6个月 [6][12] - 新房源数量扭转了连续三个月的下降趋势 环比8月增长4.5% 同比2024年9月微增0.9% [5][6] 销售活动 - 2025年9月房屋销售量同比2024年9月增长8.5% 这是2025年内销售表现优于上年同期的第四个月 但环比8月销售量下降4.6% [1][7] - 地区差异明显 火奴鲁鲁（檀香山）同比增幅最大达55.2% 而多佛则同比下降10.6% [7] - 房屋平均待售时间为48天 较2024年9月增加7天 较2025年8月增加1天 [6][11] 价格动态 - 2025年9月所有52个都会区的销售价格中位数为439,000美元 同比2024年9月上涨2.1% 但环比8月下降1.3% 标志着房价已连续27个月实现同比上涨 [3][8] - 7月录得的450,000美元中位价为年内迄今最高水平 [3] - 密尔沃基房价同比涨幅领先 达11.5% 而休斯顿则同比下跌2.7% [4][8] 市场谈判与效率 - 2025年9月成交价与挂牌价比率平均为98% 低于2024年9月和2025年8月的99% 表明买家连续第三个月支付低于要价的价格 [3][9] - 市场效率存在差异 曼彻斯特平均待售时间仅20天 而圣安东尼奥则长达88天 [5][11][12] - 哈特福德的成交价与挂牌价比率最高达102.9% 意味着房屋以高于挂牌价成交 而迈阿密该比率最低为94.1% [9][10]