历史房价涨幅 - 全国平均房价从1998年的2000元/平方米上涨至2021年上半年的11000元/平方米，涨幅达5.5倍 [1] - 同期，北京、上海、深圳等一线城市房价从约3000元/平方米飙升至65000元/平方米，涨幅超过20倍 [1] 当前市场下行趋势 - 截至今年8月，全国100个重点城市中，新建商品房价格下跌的城市数量为69个，上涨城市仅29个，2个城市持平 [4] - 同期，100个重点城市的二手房市场中，价格下跌的城市数量为74个，上涨城市仅23个，3个城市持平 [4] 市场供应压力 - 全国已有13个城市的二手房挂牌量突破10万套，包括重庆、武汉、青岛、成都、苏州、杭州、广州、沈阳、哈尔滨、郑州、济南等重要城市 [3] - 开发商采取降价促销策略以加速资金回笼 [3] 潜在风险较高的房产类别 - 高层住宅因公摊面积过大（通常20%-30%，甚至高达40%）、出行依赖电梯导致拥堵、安全隐患突出以及未来拆迁成本高昂而面临转手困难 [5] - 小产权房因国家明确表态无法转正、建筑质量参差不齐而失去升值空间且变现艰难 [7] - 房龄超过20年的老房子因新房价格持续下跌使其价格优势减弱，且银行收紧贷款政策（停止放贷或提高首付比例）导致交易障碍增加 [7] - 城市偏远地区的房产因配套设施不完善、生活不便，且在市场下行时抗跌性差于市中心房产而面临难以脱手的风险 [8]