文章核心观点 - 国内房地产市场正经历深度调整，价格持续下跌，销售面积和销售额显著下滑，市场发展轨迹与“房价回归理性”的预言相符 [1][3] - 持续多年的高强度调控政策效果显现，行业进入长期调整通道，并将通过新一轮“大调整”政策优化市场 [5][7] 市场表现与数据 - 2024年上半年全国商品房销售面积4.79万亿平方米，同比下降19% [3] - 2024年上半年全国商品房销售额4.71万亿元，同比下降25% [3] - 2024年7月百城二手住宅平均价格为每平方米14653元，已连续27个月环比下跌 [3] 行业政策环境 - 2021年房地产市场调控政策高达650次 [5] - 自2016年起实施限购、限贷、上调房贷利率及限制高负债房企融资等全方位调控 [5] - 住建部计划从2024年开始进行楼市“大调整”，包括控制房价上涨速度、优化供需、降低购房门槛及加强金融监管 [7] 对开发商的影响 - 许多开发商因前期盲目扩张导致负债率普遍高达80%以上 [13] - 开发商融资渠道受到严格限制，销售下滑易引发资金链断裂问题 [13] 对二手房东的影响 - 各地二手房挂牌量持续攀升，抛售房产难度加大 [13] - 二手房东需大幅低于市场价20%至30%才可能成功变现 [13] 对炒房客的影响 - 房价持续下跌导致持有大量房产的炒房客面临资产大幅缩水风险 [9] - 未来房产税试点范围扩大将显著提高多套房产的持有成本 [9] 对刚需购房者的影响 - 一系列救市政策旨在降低刚需和改善性家庭的购房成本 [12] - 建议房贷支出占家庭总收入比例不宜超过30%，超过40%将带来巨大经济压力，需警惕断供风险 [12][15] 对地方政府及相关行业的影响 - 房地产市场低迷直接影响地方政府土地财政收入，需摆脱对房地产的过度依赖 [14] - 房地产上下游产业如钢铁、水泥、装潢、家具、家电等受到波及，需转型升级以降低冲击 [14]