美国房地产市场现状与调整 - 美国房地产市场正在慢慢发生变化，进入2022年以来第2个调整期，但此轮调整较为温和 [1] - 市场出现更加平衡的迹象，待售房屋供应量连续23个月增长，连续5个月超过100万套活跃房源 [2] - 近20%的房源降价，房屋挂牌价在35万至50万美元之间的房主最可能降低售价，房屋上市时间中位数上升至62天，比去年同期增加7天 [2] - 美国整体房价同比上涨1.7%，但地域格局明显不同，纽约、芝加哥、克利夫兰房价增幅最高，分别为6.4%、6.2%和4.5%，而迈阿密、达拉斯、旧金山和坦帕出现下跌，幅度在1.3%-2.8%之间 [2] - 房价调整主要集中在佛罗里达州和得克萨斯州的部分地区，原因是疫情期间这些地区房价增长幅度领先，现在进行调整 [2][3] 房贷利率趋势与预测 - 截至10月3日，美国30年期固定房贷利率为6.34% [1] - 受美联储降息预期影响，房贷利率自7月以来呈下降趋势，目前已低于52周平均水平，达到近一年低点6.35% [1][6] - 预测在2026年美国房贷利率将降到5%至6%的区间 [1][6] - 截至9月中旬，30年期抵押贷款平均利率为6.26%，平均房价的每月本金与利息支付额降至2148美元，相当于美国家庭月收入的30%，较今夏的32%和2023年底的35%峰值有显著改善 [5] - 随着房贷利率持续下降，预测房产需求将大幅释放，房价上涨将再次加速，未来增幅将重新回到5%至10% [6] 市场供需基本面 - 美国房产库存量是4.7个月的销售量，低于6个月的平衡点 [3] - 美国住房短缺依然没有改变，达到470万套的历史最高水平，长期格局依然是供不应求 [3][4] - 美国房产净值创下历史新高，有抵押的住宅房产净值达到17.6万亿美元，房屋贷款的拖欠率接近34年来的最低水平，卖家拥有丰厚净资产，没有被迫卖房的压力 [1][3] 美联储政策影响 - 美联储在9月17日重新开启了降息周期 [5] - 目前市场预期美联储在2025年底前继续降息约0.5个百分点，在2026年继续降息约0.75个百分点 [6] - 由于抵押贷款利率回落，美国人住房负担能力已达到过去两年半以来的最佳水平 [5] - 9月全美80%的市场房价上涨，为九个月来最高比例，东北部和中西部地区在房价增幅上领先，受益于低库存与较强的负担能力 [5]