文章核心观点 - 行业领军人物李嘉诚与王健林关于房地产市场饱和的预判正在成为现实 [1] - 市场格局已彻底改变，持有两套及以上房产的家庭将面临五大难以回避的困境 [1] - 针对当前困境，行业内部提出了优先抛售劣质资产与谨慎持有优质房产的应对建议 [9] 房地产市场趋势转变 - 房地产市场从2018年起出现“变天”信号，行业从增量时代转向存量时代 [1][4] - 城镇化进程推动的需求增长期已过，多数家庭已拥有自有住房，新增购房者数量大幅减少 [3] - 人口出生率下降导致未来住房需求进一步萎缩 [3] 多套房家庭面临的困境 - 二手房挂牌量不断攀升，但成交量持续低迷，“卖不掉”成为常态 [3] - 房价自2020年进入下行通道，降幅扩大，案例显示某房产估值在四年间从240万跌至150万，缩水近百万 [5] - 房产税推进节奏加快，将对家庭人均居住面积超标部分征收，持有套数越多、房产价值越高，税费可能越重 [4] - 房贷压力叠加租金下滑，租金收益跟不上房价下跌速度，持有多套房家庭每年“亏本”持有 [7] - 法拍房数量爆发式增长，起拍价通常低于市场价20%-30%，最终成交价远低于购房成本，导致“亏本出售” [8] 资产配置调整建议 - 优先抛售高层楼房与闲置劣质房产，因高层楼房贬值风险最高且未来几乎不具备拆迁重建可能性 [10] - 谨慎持有三类保值能力较强的房产：总高11层以下的低矮楼房、洋房、优质学区房 [11][12][13] - 对于非刚需购房家庭，建议在2025年不要轻易入手房产，以避免多重风险 [14]