房地产市场现状与趋势 - 2026年楼市面临巨大下行压力，价格持续俯冲，市场情绪悲观 [1] - 二手房市场出现“踩踏潮”，全国15个重点城市二手挂牌量同比暴涨42%，供大于求导致价格塌方 [6] - 市场参与者对房价“永远涨”的信仰已崩塌，从“怕买不到”转变为“怕买贵了”，形成越降越观望的死亡螺旋 [3] 市场下行的核心驱动因素 - 人口出生率持续下跌，住房需求基本面减弱，人烟稀少城市如鹤岗、双鸭山、乳山已出现严重问题 [3] - 住房供应严重过剩，新小区亮灯率不足三成，二手挂牌量迅速上升 [3] - 购买力不足，降息等政策对刺激需求效果有限，如同“给秃子推销梳子”，潜在买家差的是首付而非利率 [3] - 高杠杆购房者面临断供风险，法拍房数量增加，部分案例显示断供后不仅首付利息蒸发，还可能倒欠银行违约金 [4][7] 历史案例与先行指标 - 2018年潘石屹变现SOHO中国400多亿资产，并指出“闭眼买房就赚钱的时代结束”，该行为被视为对当前危机的提前预警 [2] - 具体案例显示燕郊房价从2019年的3.2万/平方米跌至当前的1.6万/平方米，总价380万的房产现难以脱手 [4] - 深圳某网红盘从2021年需100万“喝茶费”打新，转变为开发商送车位、送装修、送iPhone以促销售，价格比去年便宜200万 [5] 政策效果与市场预期 - 降首付、降利率、送户口等救市政策效果有限，核心问题在于居民购买力（六个钱包）已被掏空，难以承接新债务 [8] - 行业内部对2026年预期悲观，认为能止跌即为胜利，V型反弹不现实，更可能呈现L型躺平或温水煮青蛙式的缓慢阴跌，年跌幅可能达30% [9] - 房地产被比喻为阳光下融化的冰，太阳已高升，市场调整不可避免 [11] 对不同市场参与者的建议 - 刚需首套购房者应基于居住需求购买，避免加杠杆和借首付，并预留三年现金流 [11] - 改善型置换者应先卖后买，因当前买家稀缺，同步操作风险高 [11] - 多套投资者应果断出售资产，少亏即为赚，等待可能带来更大机会成本 [11] - 纯粹观望者不宜幸灾乐祸或盲目抄底，因市场底部可能深不可测 [11]