政策背景与供应概况 - 2021年上海对认购率超130%的商品房实行限售五年政策[1] - 2026至2028年全市预计有约12.5万套次新房解禁 其中2026年集中入市约3.24万套[2] - 2021年触发限售的121个新盘中 近半数项目开盘即售罄[3] 解禁房源区域分布特征 - 解禁房源高度集中在临港 徐泾和唐镇等板块[3] - 浦东 闵行 宝山 嘉定和青浦是解禁房源集中区域 外环外板块占总解禁量60%以上[3] - 黄浦 静安等核心区解禁房源约3769套 不足总量11%[11] 重点板块市场影响分析 - 2026年徐泾板块解禁约1.08万套 叠加当年集中入市1.6万套新房 区域二手房挂牌量将激增[8] - 徐泾板块早期过度依赖投资客群 配套落地滞后于住宅开发 板块或将持续下行[9] - 临港板块当前新房去化依赖打折促销 解禁潮叠加新房库存使区域短期承压明显[10] 市场结构性分化与产品特征 - 当前上海楼市呈现结构性分化 核心区豪宅价格持续攀升 而远郊区域库存积压[5][6] - 解禁房源中建面约90-120㎡房源占比较多 与当前二手房主力成交面积高度重叠[11] - 部分区域楼盘解禁后 区域挂牌量将翻倍 或倒逼房东降价加速置换[12] 政策应对与市场前景 - 2025年上海出台政策 放开外环外限购 社保满1年即可购买 并包括公积金可支付首付 最高贷款额度提高到216万元等措施[12] - 政策调整旨在释放约15万潜在购房需求 帮助市场平稳过渡[12] - 2025年二手房成交预计达28万套 3.24万套解禁房源占比仅12% 难改量升价稳主基调[12]