文章核心观点 - 房地产市场正经历深刻调整，房价普涨时代结束，未来将呈现分化格局，房产的投资属性减弱，居住属性增强 [1][5][8][10] - 人口负增长、居民资产配置转变及市场供大于求是驱动本轮调整的三大核心变化 [1][3][4][5] - 房价“一文不值”的论调过于极端，但房产作为稳赚不赔投资品的共识已被打破，购房决策应更侧重于实际居住需求和长期财务规划 [7][8][10][11] 人口结构变化对房地产的影响 - 人口连续第四年负增长，2024年出生人口680万，死亡人口1125万，人口自然增长率为-3.16‰，65岁以上人口占比达21.7% [1] - 人口是房地产市场最基础的支撑因素，人口减少直接导致购房需求萎缩，三四线城市2025年上半年房价整体下跌5.7%，部分资源型及老龄化严重城市跌幅超10% [3] - 区域分化加剧，一线及强二线城市房价基本稳定，与三四线城市形成鲜明对比 [3] 居民资产配置理念的转变 - 35岁以下年轻人资产配置中，房产占比从2020年的65%下降至2025年6月的43%，金融资产与海外资产配置比例上升 [4] - 仅37%的90后、00后将“买房”作为首要财务目标，较2015年调查下降28个百分点，取而代之的是“财务自由”、“提升生活品质”等目标 [4] - 住房需求从投资属性转向居住属性，削弱了房价上涨的投资性需求动力 [4][5] 市场供给端调整与房企状况 - 全国商品房库存去化周期达25个月，远高于健康水平的12-18个月 [5] - 2025年上半年全国300个城市土地出让金同比下降23.7%，土地市场降温，流拍现象增多 [5] - TOP50房企中有12家出现债务问题，部分中小房企面临破产清算，开发商资金链紧张，采取“以价换量”策略加剧价格下行压力 [5] 对未来房地产市场趋势的判断 - 房价不会“一文不值”，但将回归理性与分化，优质区位房产价值相对稳定，偏远及人口流出区域房产贬值风险较大 [7][8] - 72%的受访者不再视房产为投资首选，而是更关注其居住功能与生活便利性 [8] - 市场调整促使生活方式多元化，如长期租房、购买郊区性价比户型或返乡发展，以减轻住房负担 [10]