住房空置现状 - 城镇住房空置率达17.6%，空置房屋数量超过6500万套，理论上足够3亿人居住 [1] - 二线城市某建成五年的小区，700多户中常住不到300户，空置率极高 [1] 市场供需关系 - 全国商品房库存去化周期平均为16个月，远高于健康水平的6-12个月，部分三四线城市去化周期超过24个月 [3] - 房地产市场供过于求成为主要矛盾，新增住房供应保持较高水平而人口总量已连续第四年负增长 [1] 房价变动情况 - 2025年上半年70个大中城市房价呈现分化：一线城市同比微跌1.2%，二线城市同比下降5.8%，三四线城市同比下降8.7% [3] - 部分资源枯竭型城市和严重老龄化地区房价跌幅超过15%，有案例显示县城房价五年跌去近30% [3] 土地市场表现 - 2025年上半年全国300个城市土地成交均价同比下降12.3%，土地流拍率上升至35.7% [4] - 部分城市住宅用地起拍价比去年同期下降约20%，且出现多宗土地无人竞拍的情况 [4] 开发商经营压力 - TOP100房企平均资产负债率高达78.3%，销售回款率仅为67%，创近十年新低 [4] - 开发商资金压力大，为维持现金流可接受10%-15%的降价空间，考核重点从“价格优先”转为“回款优先” [4] 未来房价调整预期 - 业内人士预计未来3-5年大多数城市房价可能还有15%-25%的下行空间，调整将呈现结构性特征 [6] - 一线和强二线城市因经济活力强、人口持续净流入，房价支撑因素较多，调整相对温和 [6][7] 市场结构性分化 - 同一城市内核心区域房价韧性更强（如一线城市核心区同比仅跌0.5%），而远郊区域跌幅明显（如同城远郊跌3.8%） [7] - 品质型住宅成交量占比从2023年的35%提升至2025年上半年的47%，平均溢价率为15% [9] 购房需求变化 - 2025年上半年首次购房和改善型购房占比达82%，投资型购房比例下降至18%，为近十年最低 [9] - 住房回归居住属性，消费者更注重性价比和居住体验，市场从“有钱就买房”向“按需购房”转变 [9] 居民资产配置趋势 - 2025年上半年全国居民储蓄存款增长23.5%，股票、债券、基金等金融资产配置比例上升 [13] - 居民资产配置趋于多元化，房产作为投资品的属性正在弱化 [13]