数据中心REITs行业概述 - 数据中心房地产投资信托基金（REITs）通过购买数据中心并将其空间出租给大型云基础设施和人工智能公司等方式，使投资者能够同时参与人工智能行业的增长潜力和REITs行业的收益[2] - REITs享有较低的税率，但每年需将至少90%的税前收入作为股息支付，这使其成为收益型投资者的明确选择[3] - 数据中心REITs的股价涨幅可能不如其他AI相关公司迅速，收益率也可能不及其他行业REITs，但能提供增长与收益的良好平衡[3] Digital Realty Trust公司业务 - Digital Realty Trust在全球50多个大都市区运营超过300个数据中心，服务超过5,000家客户，其中包括超过一半的财富500强公司[4] - 公司的主要客户包括IBM、Oracle和Meta Platforms[4] - 衡量公司健康状况的关键指标包括数据中心总数、可租赁平方英尺、年终占用率和每股调整后运营资金（AFFO）[5] 财务与运营表现 - 2022年公司数据中心组合规模达到峰值，拥有316个数据中心，可租赁面积为38,156平方英尺，占用率为84.7%[6] - 2023年和2024年，公司通过出售“非核心”数据中心以及在部分数据中心中通过战略合资企业减少股权来精简业务，导致数据中心数量降至308个，可租赁面积降至32,120平方英尺[6] - 每股AFFO从2021年的6.25美元波动至2024年的6.11美元，同期AFFO派息比率从74.2%变为79.9%，显示股息支付能力保持健康[6] - 2022年至2024年期间，每股股息维持在4.88美元，公司暂停了年度股息增长[6][7] 增长前景与估值 - 管理层预计2025年不变汇率核心FFO将增长6%至7%，达到每股7.10美元至7.20美元，同时年终占用率预计改善100至200个基点[8] - 公司股票近期交易价格约为175美元，据此计算的股息收益率为2.8%，低于美国10年期国债的4%，但预计利率下降将收窄这一差距[9] - 股票估值约为今年核心FFO估计值的24倍，而其竞争对手Equinix的估值约为今年AFFO估计值的22倍，但股息收益率为2.3%[9] - 云计算和人工智能市场的长期扩张预计将推动公司每股AFFO增长，并为提高股息提供更多空间[9][10]